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老舊小區(qū)改造 長效管護有方法(深閱讀)
2024年10月28日 06:02 來源:人民日報 關燈

習近平總書記指出,積極推進城市更新,加強老舊小區(qū)改造。今年7月,國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》,提出推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等5項任務和支持城市更新的政策措施。隨著城市更新行動穩(wěn)步實施,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作取得顯著成效。

2019年至2023年,全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬個,惠及居民約1億人。老舊小區(qū)改造的成果如何鞏固?各地在健全已改造小區(qū)的長效管理機制方面有哪些探索實踐?記者進行了采訪。

搭建物業(yè)體系,破解管護難題

“管道多次漏水,維修需要協調多家住戶,沒有物業(yè),找誰管?”家住江西省贛州市章貢區(qū)贛江街道東勝山19號的劉秀蓮,連連搖頭。

劉秀蓮所在的小區(qū)于2021年開展了改造。改造竣工后,物業(yè)費依然難收,加上小區(qū)樓棟體量小而散,經營入不敷出,原有物業(yè)公司撤出。

一邊是物業(yè)公司的經營持續(xù)面臨困難,另一邊是居民要求穩(wěn)定有效的物業(yè)服務。為此,章貢區(qū)探索創(chuàng)新老舊小區(qū)物業(yè)管理模式,采取“政府補一點、業(yè)主交一點、運營賺一點”的模式,搭建“區(qū)屬國有物業(yè)企業(yè)、鎮(zhèn)(街道)子公司、村(社區(qū))服務點”三位一體的國有物業(yè)平臺體系。

達萊物業(yè)服務有限公司是由贛江街道黨工委管理的國有物業(yè)公司,進駐小區(qū)后,得知劉秀蓮家中漏水情況,派人現場走訪,積極協調社區(qū)、街道幫助,解決了漏水問題。

如何讓新搭建起來的物業(yè)平臺體系有效運行?“章貢區(qū)原有老舊住宅小區(qū)1080個,其中無物業(yè)小區(qū)626個,大多數存在樓棟少、住戶少的情況,很難單獨實行物業(yè)管理?!闭仑晠^(qū)住房保障安置服務中心主任李勝春介紹。為此,區(qū)內通過拆圍墻、清違建,將零散分布的相鄰小區(qū)和樓棟集零為整,626個無物業(yè)小區(qū)重新整合成了204個新的物業(yè)服務區(qū)域,服務體量大幅提升。

“國有物業(yè)平臺堅持黨建引領,充分吸納黨員參與議事決策、糾紛調解等,引導居民參與自治。”贛江街道黨工委書記黃寶生說。章貢區(qū)老舊小區(qū)“沒人管”“管不好”等問題得到逐步治理。截至目前,章貢區(qū)國有物業(yè)平臺公司承接服務改造后連片小區(qū)11個,服務面積42萬多平方米。

監(jiān)管工程質量,解決民生問題

“白鶴街道丹鳳社區(qū)居民樓樓道口的雨棚下雨天容易積水,設計存在缺陷?!薄跋聭值捞鞂m小區(qū)都改造完了,才發(fā)現部分路段排水管網存在排水不暢現象。”

在浙江省寧波市鄞州區(qū),通過主動排查、走訪居民、召開座談會等方式,有關部門收集了群眾對老舊小區(qū)改造效果的反饋。

去年6月,鄞州區(qū)開展老舊小區(qū)改造項目工程質量“回頭看”行動,對近年來所有在建、完工的改造項目質量安全監(jiān)管、文明施工管理、施工進度等情況進行全面評估,同時鼓勵居民參與進來,通過居民大會、問卷調查等形式收集民生問題。

2020年,鄞州區(qū)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動,到去年共改造老舊小區(qū)103個,總建筑面積828萬平方米,惠及8.9萬戶居民?!案脑焱瓿珊螅绻狈τ行Ч芾?,時間一長很容易‘返舊’,如何鞏固改造成果,成為擺在社區(qū)面前的新課題。”鄞州區(qū)房屋管理中心修建科科長焦運杰說。

針對收集到的問題,各街道聯系施工單位,做出整改方案——丹鳳社區(qū)設計了新雨棚,天宮小區(qū)則在第一時間對小區(qū)內管道進行全面復查與疏通修復。

在此過程中,一些項目未覆蓋的民生問題被發(fā)現,一批居民身邊的“小麻煩”得到解決。

“我家露臺滲水,能幫我修補嗎?”丹鳳社區(qū)居民管麗萍被露臺滲水問題困擾了很久,但這種問題不包含在老舊小區(qū)改造項目之內。

最終,街道、社區(qū)、施工單位協商后決定,對部分居民個人維修難度大、成本高,或80歲以上老人、獨居老人家中存在的問題,統一進行免費維修。“居民難以找到合適的施工團隊,我們借助此次行動,發(fā)現并解決一批民生問題?!钡P社區(qū)黨委書記徐挺說。

鄞州區(qū)建立問題清單銷號制度,明確整改責任主體、銷號標準和完成時限?!肮灿嫲l(fā)現問題50多個,目前均整改完成?!苯惯\杰表示,鄞州區(qū)將老舊小區(qū)改造與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區(qū)服務體系建設有機結合,推動形成共建共治共享的社會治理格局。

整合盤活資源,緩解資金壓力

2023年4月,云南省玉溪市江川區(qū)文祥片區(qū)老舊小區(qū)連片改造完成。當年9月,片區(qū)所在的星云社區(qū)成立一家物業(yè)服務公司,服務片區(qū)內24個居民小區(qū)和10家單位。然而,在收取物業(yè)費時,卻遇到了難題。

“2023年度只收了約43萬元物業(yè)費?!毙窃粕鐓^(qū)黨總支書記葉飛說,“文祥片區(qū)面積大,居民和單位多,物業(yè)公司每年人工費用就將近50萬元?!?/p>

老舊小區(qū)要長效管護,資金缺口怎么補?

文祥片區(qū)改造前,各小區(qū)內部道路狹窄,停車位數量與需求不匹配,停車難長期困擾著居民。改造過程中,文祥片區(qū)拆除違章建筑,整合閑置土地,新劃出558個停車位。依托車位資源,在滿足居民停車需求的基礎上,當地拓寬小區(qū)維護管理資金來源渠道。

“我們把車位管理好,收取車位管理費,在滿足大家停車需求的前提下對外開放空余車位,大家覺得怎么樣?”茶余飯后的院壩會上,葉飛向居民征求意見,“一輛車一年的車位管理費是300元,平均一天不到一塊錢?!?/p>

與居民協商后,社區(qū)把新增的停車位以短租、長租、臨時停車收費的方式交給物業(yè)公司運營。新增的車位由居民共享,交費的居民可以就近選擇停車位置。片區(qū)內及附近單位的人員白天也可在空余車位臨時停車,車位利用率得到提升,物業(yè)公司的資金壓力得到緩解。

“物業(yè)公司派人定期清掃車位衛(wèi)生,發(fā)現亂停亂放行為也會及時溝通制止?!比~飛介紹,收取的臨時停車費和車位管理費用于管護修繕片區(qū)內的道路、路燈、道閘等設施。

張根榮是文祥片區(qū)業(yè)主委員會主任,他帶頭交了第一年的車位管理費,“現在停車方便多了,而且不用擔心車停路邊的安全問題?!?/p>

現在,片區(qū)內大部分業(yè)主交納物業(yè)費和車位管理費都很積極,物業(yè)公司年盈利預計約10萬元?!疤峁崒嵲谠诘姆?,讓居民看到錢花在哪里,才能更好實現小區(qū)管護資金充足和提供優(yōu)質服務的良性循環(huán)?!比~飛說。

向陽處增設晾衣區(qū)和晾衣架,60余個充電樁安裝完成……在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,物業(yè)費等小區(qū)管護費用得到合理合規(guī)使用,如今的文祥片區(qū),路面寬敞、行車順暢,還有兒童游樂設施和健身器械,片區(qū)充滿歡聲笑語。

本期統籌:郭 玥

《 人民日報 》( 2024年10月28日 04 版)

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編輯:方琳
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