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本報訊 （記者 余建華 通訊員 鄭佳萍 楊曼靈）近日，浙江省紹興市上虞區(qū)人民法院為一批涉新房層高“縮水”的群體性案件量身打造了“示范判決﹢集中調(diào)解”的快速解紛模式，既高效維護了193戶業(yè)主的合法權(quán)益，也保障了開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營，實現(xiàn)了政治效果、社會效果和法律效果的有機統(tǒng)一。

2020年某樓盤開盤，購房者王先生發(fā)現(xiàn)該樓盤房屋戶型方正、朝向好、層高也超過國家標準，在仔細研究購房合同條款后，買下了該樓盤的一套期房。2023年樓盤陸續(xù)交房，王先生等業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，房屋實際層高雖仍高于國家標準，但與購房合同所承諾的層高并不一致，認為“層高‘縮水’不僅影響居住環(huán)境的舒適性及功能性，也會導(dǎo)致整體房屋的價值貶損”。因此，2023年5月起，部分業(yè)主陸續(xù)向上虞區(qū)法院提交訴訟材料，要求開發(fā)商退回部分購房款作為層高違約的損失賠償。

法院干警在走訪摸排時發(fā)現(xiàn)，涉案小區(qū)共有674戶業(yè)主，已知有異議提起或正在準備提起訴訟的業(yè)主約百余戶，屬于涉群體性糾紛。針對涉群糾紛不宜就案辦案的特殊情況，上虞區(qū)法院主動向前延伸，多次召集業(yè)主、開發(fā)商，并聯(lián)動住建、街道等相關(guān)部門，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決層高“縮水”問題。但在訴前調(diào)解過程中，開發(fā)商表示，層高誤差是因為合同設(shè)定數(shù)據(jù)錄入誤差，并非房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變更導(dǎo)致，且現(xiàn)有層高也已高于住宅設(shè)計規(guī)范所規(guī)定的適宜層高，實際并不影響房屋的正常使用。訴前調(diào)解終因各方意見不一而以失敗告終。

考慮到訴前調(diào)解中各方對賠與不賠、賠多賠少等存在不同意見，承辦法官認為，如果采取個案調(diào)解或判決的形式解決糾紛，不僅解紛效率大打折扣，還可能因為賠償標準不統(tǒng)一造成更多的衍生矛盾。因此，上虞區(qū)法院決定以“示范判決”為切口確立賠償標準，做好“集中調(diào)解”大文章。經(jīng)訴訟當事人同意，承辦法官選取5件具有典型性和代表性的案件開展先行審理。

后經(jīng)審理認定，開發(fā)商交付房屋與合同約定層高不一致，不符合購房業(yè)主在簽訂合同時對房屋層高的預(yù)期，開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。在違約金額的具體確定上，法律法規(guī)對層高誤差處理并無明確規(guī)定，合同亦未約定層高誤差的具體處理方式。考慮到本案房屋層高已高于國家標準等因素，參考相關(guān)司法判例，確定開發(fā)商按照層高誤差比例承擔相應(yīng)違約金。

在案件審理過程中，上虞區(qū)法院邀請了其他業(yè)主旁聽庭審，加大對示范判決的宣傳力度，通過以案釋法，向其余業(yè)主提供合理結(jié)果預(yù)期，引導(dǎo)更多業(yè)主參照示范判決化解糾紛。另外，法官與開發(fā)商反復(fù)溝通，引導(dǎo)其參照示范判決與其余業(yè)主達成和解協(xié)議。

截至2024年6月底，小區(qū)其余188戶業(yè)主均參照示范判決與開發(fā)商達成和解協(xié)議，在協(xié)議約定的履行期限內(nèi)，開發(fā)商均全額履行付款義務(wù)，共計386萬余元。

“前期因部分業(yè)主提出退房及高額賠償訴求，開發(fā)商希望免責，雙方互相抵觸也屬正常。通過‘示范判決﹢集中調(diào)解’的方式，違約標準清晰可預(yù)期，訴訟效率的優(yōu)勢也得到充分體現(xiàn)，開發(fā)商表現(xiàn)出一攬子解紛的強烈意愿，業(yè)主對解紛結(jié)果也表示接受并滿意?！背修k法官總結(jié)道。

據(jù)介紹，近年來，上虞區(qū)法院建立類案糾紛專業(yè)化審判團隊，以共享法庭、巡回審判等為平臺，通過批量、典型案件的示范訴訟和庭審旁聽，實現(xiàn)“精細辦理一件、輻射解決一片”，推動大量群體性糾紛一攬子實質(zhì)性化解。