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一子落,滿盤活的“多贏”執(zhí)行
2024年08月09日 08:42 來源:人民法院報 關(guān)燈

2024年5月30日,太陽熾烤,天氣炎熱,陜西省西安市中級人民法院李唯法官執(zhí)行團(tuán)隊再次來到西安市未央?yún)^(qū)鴻嘉小區(qū)進(jìn)行回訪。

走在小區(qū)里,綠樹成蔭,環(huán)境整潔,孩子們在花園里嬉戲玩耍,生活安然有序。

一切似乎都與以往無異,但卻又有本質(zhì)上的不同。

“現(xiàn)在有多少戶業(yè)主拿到了房產(chǎn)證?”李唯來到物業(yè)辦公室,和“老熟人”物業(yè)負(fù)責(zé)人張良交談起來。

“大概有90%以上了?!?/p>

“那就好,其他人是什么原因沒拿到呢?”

“都是個人原因還沒來得及去辦理,比如人在省外等等。不過不動產(chǎn)登記中心那邊已經(jīng)沒有問題,只要業(yè)主有時間,隨時可以去辦?!?/p>

李唯心里的一塊石頭落了地,四年來的奔波勞碌終究值得,836名業(yè)主終于可以辦理房產(chǎn)證,老百姓多年打拼置辦的家業(yè)有了證明,那一方為全家老小遮風(fēng)擋雨的屋檐,真正意義上屬于了他們。

“冰山一角”下的重大隱患

2019年底,西安市鴻嘉地產(chǎn)公司開發(fā)的鴻嘉小區(qū)二期項目因涉及面積超建,無法辦理產(chǎn)權(quán)登記,近200名業(yè)主陸續(xù)申請仲裁,主張辦理房產(chǎn)證及賠付因辦證遲延產(chǎn)生的大量違約金,并向西安中院申請了強(qiáng)制執(zhí)行。

而此時的鴻嘉公司,由于多種原因已導(dǎo)致資金鏈斷裂,賬戶沒有資金支付違約金,因此,法院將其名下僅剩的兩套房產(chǎn)查封。

“公司早已入不敷出,我們已經(jīng)竭盡全力,才保證了按期向業(yè)主交房。至于這個產(chǎn)權(quán)登記,因為涉及面積超建,政府不讓辦證,我們也不知道該怎么辦了。”鴻嘉公司負(fù)責(zé)人任敏向法官說道。

超建面積是個什么情況?執(zhí)行法官李唯來到了涉案的鴻嘉小區(qū)實地查看。

小區(qū)位于西安市未央?yún)^(qū)主干道,周圍商鋪林立,非常繁華,二期項目共三棟住宅樓,規(guī)劃建筑面積6.03萬平方米,實際超建6000余平方米,但業(yè)主早已入住,顯然不能拆除。

如果無法拆除,那業(yè)主主張的辦證權(quán)益還是不能兌現(xiàn),案件只能陷入僵局。

但李唯意識到問題并不簡單。

“如果是因為超建而不能辦證,那么同期的業(yè)主應(yīng)該都無法辦證,小區(qū)二期入住率很高,申請執(zhí)行的案件很可能只是相關(guān)糾紛的冰山一角。”李唯分析道。

李唯和執(zhí)行團(tuán)隊成員馮雪明、王培宇立即展開調(diào)研摸排,經(jīng)核實,二期共計836戶,李唯心里暗自吃驚,除去目前近200名業(yè)主已申請執(zhí)行外,其余幾百戶業(yè)主或多或少對正在執(zhí)行的案件持觀望心態(tài),房產(chǎn)證是每個業(yè)主的核心權(quán)益,如果案件沒有妥善處置,將會是很大的衍生隱患。

“在辦案的本職工作之外,法院是否能向前多走一步,盡可能幫業(yè)主掃清辦理房產(chǎn)證的障礙,避免體量龐大的潛在風(fēng)險演變?yōu)檠苌讣俊眻?zhí)行團(tuán)隊成員共同琢磨著。

案件陷入“惡性循環(huán)”,法院如何發(fā)力?

執(zhí)行團(tuán)隊了解到,鴻嘉小區(qū)的房產(chǎn)證屬于歷史遺留問題,于是李唯找到了位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會的“處理房屋辦證遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”尋找答案。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在高速擴(kuò)張中,往往會產(chǎn)生一些伴生問題,亟待職能部門的關(guān)切回應(yīng)。為全力解決轄區(qū)內(nèi)個別樓盤因種種原因未能辦理房產(chǎn)證的歷史遺留問題,西安市經(jīng)開管委會成立了處遺辦公室,專項解決房產(chǎn)證辦理遺留問題,切實維護(hù)群眾合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。

“涉及超建的樓如果已有大量業(yè)主入住,那確實無法拆除,只能按程序申請看是否能夠完善手續(xù),并繳納罰款。但還有一個新問題,處遺辦公室專門印發(fā)了《關(guān)于處理不動產(chǎn)登記遺留問題的具體措施(試行)》,規(guī)定涉及辦證小區(qū)如有查封的狀況,將不能辦理不動產(chǎn)登記。目前鴻嘉小區(qū)有兩套房子因涉訴而被法院查封,因此即使繳納了罰款,也還是無法辦證?!碧庍z辦公室工作人員在查閱了系統(tǒng)資料后,向李唯解釋道。

問題還是沒有解決。

李唯沒有氣餒,她回到辦公室,靜下心來梳理了整件事情的來龍去脈:因鴻嘉公司二期項目超建,所以不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;因不能辦理產(chǎn)權(quán)證,被業(yè)主起訴要求賠付大量違約金;因賬戶已無資金,不能賠付違約金,所以名下僅剩的兩套房子被查封;因房子被查封,所以即便繳納了罰款,按照相關(guān)部門規(guī)定依然無法辦證。

抽絲剝繭后,李唯發(fā)現(xiàn),不動產(chǎn)登記部門、處遺辦公室、開發(fā)商等各方都愿意為鴻嘉小區(qū)業(yè)主解決房產(chǎn)證辦理問題,但歷史原因、當(dāng)下規(guī)定、企業(yè)實力等各種因素交織錯雜在一起,客觀上導(dǎo)致房產(chǎn)證的辦理陷入了一個循環(huán),來回往復(fù),止步不前。

同時,業(yè)主主張的違約金是按照違約時長計算的,李唯算了一筆賬,對于鴻嘉公司而言,房產(chǎn)證早一個月辦下來,違約金就少產(chǎn)生93.8萬元,這對早已入不敷出的企業(yè)能減輕不少負(fù)擔(dān);而且,房產(chǎn)證如果遲遲未辦,雙方的違約金“欠賬”就會像雪球一樣越滾越大,矛盾加劇可想而知。

就案辦案、機(jī)械執(zhí)行顯然已不能徹底化解矛盾,法院還有沒有其他發(fā)力點?怎樣才能為業(yè)主掃清辦證障礙,給持續(xù)滾動的違約金按下“停止鍵”?李唯暗下決心,一定要為業(yè)主、企業(yè)徹底解決問題。

是“能動解封”,更是“主動破局”

“已查封的房子能解封嗎?會不會導(dǎo)致僅有的執(zhí)行資產(chǎn)流失?”法官們大膽假設(shè)。

執(zhí)行團(tuán)隊反復(fù)研究調(diào)查,終于找到了突破口:兩套被查封的房子實際屬于已簽訂購買合同且交付房款的兩位業(yè)主,只是因為業(yè)主尚未辦理網(wǎng)簽,所以暫時還顯示在鴻嘉公司名下。

“兩套房子實際所有人應(yīng)該為業(yè)主,房子是老百姓半輩子的血汗錢,因此即便查封了,我們也不能僵化辦案,真的將其用于執(zhí)行,因此解封有合理性和必要性?!狈ü賯冇诌M(jìn)行了小心求證,最終,執(zhí)行團(tuán)隊一致決定解封。

如果按正常流程,案外人異議、移送審查、提起異議之訴……一套解封程序下來最少需要一年時間,而且,處遺辦公室是一個臨時協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),留給鴻嘉公司解決房產(chǎn)證遺留問題的辦理時限只剩下五個多月,法官必須和時間賽跑。

于是,執(zhí)行團(tuán)隊決定不必等到案外人發(fā)起異議之訴,而是由法院主動將兩套房子解封,以法院的積極作為,為老百姓的核心利益披荊斬棘,開路架橋。

一子落,滿盤活。

解封后,李唯第一時間督促開發(fā)商按照“處理遺留問題”項目的要求提交材料。2021年11月3日至17日,超建面積公示期順利結(jié)束,處遺辦公室批準(zhǔn)了鴻嘉小區(qū)的超建面積合法化;

隨后,公司董事會采取融資借款方式,將超建罰款等相關(guān)費用按期交付;

接著,處遺辦公室查詢到解封信息,對鴻嘉小區(qū)辦理房產(chǎn)證事項予以解禁;

2023年3月7日至21日,鴻嘉小區(qū)房屋所有權(quán)登記通過了公示期。

至此,業(yè)主們終于可以去不動產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,違約金“雪球”也相應(yīng)停止了滾動。

違約金的“雪球”在逐漸融化

另一邊,沒有了查封標(biāo)的,之前產(chǎn)生的違約金拿什么賠付的問題,也有了思路。

執(zhí)行團(tuán)隊了解到,小區(qū)物業(yè)是鴻嘉公司下屬公司,開發(fā)商和物業(yè)公司實際上是“一家人”,于是李唯想,是否可以考慮用物業(yè)費沖抵違約金?

“這樣開發(fā)商就不用再添新債了,業(yè)主的違約金主張也好實現(xiàn)?!眻?zhí)行團(tuán)隊組織業(yè)主代表和物業(yè)公司、開發(fā)商代表坐下來,商談解決方案。

“如果雙方同意的話商量個比例,將每年的物業(yè)費按比例沖抵違約金,剩下的留給物業(yè)公司,一則要給物業(yè)人員發(fā)工資,二則保障物業(yè)正常運營。小區(qū)一旦臟亂差,業(yè)主情緒更大了,大伙說是不?”李唯說道。

“李法官,你們既為企業(yè)發(fā)展和業(yè)主著想,還要操心我們的人員工資,太感動了!我們物業(yè)公司愿意讓出全額物業(yè)費,為業(yè)主沖抵違約金!”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人張良表示。

“那你們的工資拿什么發(fā)?”李唯被物業(yè)公司的果斷和擔(dān)當(dāng)所感動,但同時又免不了擔(dān)心。

“我們一期項目的物業(yè)費都順利收著,一期樓盤多,能兼顧一段時間二期物業(yè)的基本運營。而且,我們也想早日把欠賬還上,不然心里老是個事!”物業(yè)公司代表表態(tài)。

就這樣,“愛操心”的法官與“能擔(dān)當(dāng)”的物業(yè)公司雙向奔赴,探索解決問題之道,目前已有250余戶業(yè)主1480余萬元的違約金達(dá)成了沖抵協(xié)議,違約金“雪球”開始逐漸融化。

“每過一個月,違約金就增加90多萬元,我頭發(fā)都愁白了,如果沒有法院為我們及時止損,不知道會新增多少欠債,到時企業(yè)更加難以生存,現(xiàn)在都解決了!真不知怎么感謝法院!”鴻嘉公司負(fù)責(zé)人任敏說道。

李唯回訪時的心情輕松而愉快。

在小區(qū)里,幾位退休的大爺正在興致勃勃下著圍棋,場面熱鬧而精彩。而在鴻嘉公司的糾紛“棋局”中,西安中院精準(zhǔn)研判核心矛盾及衍生隱患,主動擔(dān)當(dāng),巧落一子,滿盤皆活,既為廣大業(yè)主的核心權(quán)益提供了強(qiáng)有力的司法保障,也避免了企業(yè)新債舊債疊加以及大量衍生風(fēng)險,將惡性循環(huán)、沒有贏家的“棋局”變成了各方當(dāng)事人和利害關(guān)系人的“多贏”。

近年來,西安中院全力加強(qiáng)執(zhí)行工作建設(shè),打造了集約高效、智慧精準(zhǔn)、交融共享的現(xiàn)代化執(zhí)行指揮體系??v向上,全市法院與青島、成都、武漢等數(shù)十家人民法院達(dá)成執(zhí)行聯(lián)動合作協(xié)議,提升跨域作戰(zhàn)能力;橫向上,推動與公安、民政、稅務(wù)及不動產(chǎn)等單位聯(lián)動,將被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況“盡收眼底”,極大擠壓藏匿空間。2022年至今,西安全市法院執(zhí)結(jié)案件39.33萬件,執(zhí)行到位金額945.24億元,執(zhí)行到位金額超過了2022年之前的五年資金總和。

良法善治,民之所盼。黨的二十屆三中全會指出“堅持致力于為非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境和提供更多機(jī)會的方針政策”,為法院服務(wù)營商環(huán)境進(jìn)一步指明了方向。今年7月24日至25日舉行的全國大法官研討班強(qiáng)調(diào),必須始終把法的精神、條文規(guī)定、國情社情案情統(tǒng)一于裁判全過程,在法律框架內(nèi)尋求最佳裁判方案,做實“三個效果”有機(jī)統(tǒng)一,西安法院正以能動履職全力做好九分落實,積極優(yōu)化營商環(huán)境、融入社會治理大局,將群眾的“紙上權(quán)利”真正變得可感、可享,讓良法善治助推市域社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。(記者 賀雪麗 通訊員 許穎)

(文中開發(fā)商、小區(qū)名稱及物業(yè)負(fù)責(zé)人姓名均使用了化名)

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編輯:方琳
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