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許多人選擇通過(guò)置換房屋來(lái)改善居住環(huán)境，先選好心儀房屋再賣(mài)掉自有房屋是常見(jiàn)的操作方式。但如果遇上自有房屋遲遲無(wú)法出售，支付購(gòu)房款期限已到，一不小心就可能違約。近日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院就審理了這樣一起案件。

法院查明，小李夫婦婚后育有一子，為改善孩子的成長(zhǎng)環(huán)境而開(kāi)啟了換房歷程，最終將目光鎖定在王女士名下的一套房屋。在中介介紹下，2023年5月，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定案涉房屋成交總價(jià)為510萬(wàn)元，小李夫婦應(yīng)在不晚于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前3個(gè)工作日將首付款425萬(wàn)元支付給王女士。

同時(shí)約定，若小李夫婦逾期履行上述付款義務(wù)超過(guò)15日即構(gòu)成根本違約，王女士有權(quán)以書(shū)面方式通知解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。若小李夫婦出現(xiàn)根本違約情形，則應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起15日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向王女士支付違約金，即102萬(wàn)元。

合同簽訂后，小李夫婦向王女士支付定金10萬(wàn)元，隨后開(kāi)始積極籌備出售自有房事宜，準(zhǔn)備用賣(mài)房款作為購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的主要資金來(lái)源。然而，由于出售房屋不順利，小李夫婦便與中介溝通，并采取降價(jià)出售、督促中介帶看等方式，推動(dòng)售房進(jìn)展。截至2023年9月中旬，小李夫婦仍然沒(méi)有賣(mài)出其所有的房屋，只得向王女士表示已經(jīng)沒(méi)有能力再購(gòu)買(mǎi)案涉房屋。王女士遂訴至法院，要求小李夫婦支付102萬(wàn)元的違約金。

庭審期間，小李夫婦向法院提交了微信聊天記錄、自有房屋帶看記錄及房屋降價(jià)記錄，證明自己一直在推動(dòng)房屋交易事宜，并向法院提交了兩個(gè)售房中介機(jī)構(gòu)成交記錄，證明案涉房屋所在小區(qū)同戶(hù)型的出售情況，該戶(hù)型售價(jià)不僅沒(méi)有下降反而上漲，雙方當(dāng)時(shí)約定的違約金過(guò)高，且其已向王女士支付定金10萬(wàn)元足以彌補(bǔ)王女士的損失，不應(yīng)當(dāng)再向王女士支付其他違約金。但王女士表示這些證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。

對(duì)此，王女士認(rèn)為，上述成交記錄與案涉房屋無(wú)關(guān)，且掛牌價(jià)并非真正成交價(jià)，小李夫婦應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金共計(jì)102萬(wàn)元。

法院調(diào)取案涉房屋自2023年5月以來(lái)的同小區(qū)同戶(hù)型、不同戶(hù)型的成交記錄，記錄顯示案涉房屋同戶(hù)型成交價(jià)為515萬(wàn)元，面積相似的不同戶(hù)型成交價(jià)為489萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，因王女士與小李夫婦簽訂的相關(guān)協(xié)議中既有定金又有違約金條款，按照法律規(guī)定，當(dāng)一方違約時(shí)，雙方可以選擇適用違約金或者定金條款。雙方約定的違約金是為了彌補(bǔ)守約方的損失，因此違約金的數(shù)額與損失額不宜相差懸殊，而依據(jù)法院向中介調(diào)取的該小區(qū)同戶(hù)型或相似戶(hù)型的售房記錄，案涉房屋房?jī)r(jià)未有明顯損失發(fā)生，結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的證據(jù)，可以排除他們存在故意違約，故法院認(rèn)定相當(dāng)于案涉房屋總價(jià)款的20%支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。

據(jù)此，一審法院結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量后，酌定違約金為20萬(wàn)元。

小李夫婦不服裁判結(jié)果，提起上訴。近日，北京市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。

違約金應(yīng)結(jié)合損失酌情調(diào)整

出售自有房屋再購(gòu)買(mǎi)理想房屋是當(dāng)下不少購(gòu)房者的換房路徑，然而從合同簽訂到順利入住“新房”的整個(gè)過(guò)程，也存在很多不確定性。

當(dāng)購(gòu)房合同無(wú)法得到履行時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的權(quán)利義務(wù)該如何分配？“首先是賠不賠，其次是賠多少的問(wèn)題?！敝鲗徳摪傅呢S臺(tái)法院法官庭后表示，民法典規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款；定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)分高于違約造成的損失，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類(lèi)型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判；約定的違約金超過(guò)造成損失的30%，人民法院一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失；惡意違約的當(dāng)事人一方請(qǐng)求減少違約金的，人民法院一般不予支持。

“通過(guò)上述規(guī)定不難看出，違約金的主要功能是為填補(bǔ)因違約給守約方造成的損失，故當(dāng)約定的違約金超過(guò)造成損失的30%時(shí)，法院一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失?！狈ü俳榻B說(shuō)，為了避免陷入小李夫婦類(lèi)似的困境，建議消費(fèi)者在換房過(guò)程中，結(jié)合自己的購(gòu)房需求，提前制定攻略，在合同簽訂過(guò)程中，認(rèn)真研讀條款，明確自己的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)合同履行過(guò)程中遇到問(wèn)題，及時(shí)與合同相對(duì)方溝通，善意地履行好應(yīng)負(fù)的義務(wù)，并盡可能配合相對(duì)方避免或減少損失。（徐偉倫、王雯）