原本與內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特海關(guān)聯(lián)合在當?shù)貫楹jP(guān)職工開發(fā)團購房的房企,卻“倒戈”將呼和浩特海關(guān)告上法庭。
這場糾葛的緣由焦點在于開建團購房土地容積率調(diào)整。萬銘房地產(chǎn)公司訴稱,海關(guān)未按最初的協(xié)議約定,辦理變更容積率的國有土地使用權(quán)證,最終導(dǎo)致萬銘房地產(chǎn)公司補繳上千萬元的土地出讓金,損失巨大。
今年5月,呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院就這起糾紛作出一審判決。法院認定,補交的1434萬元土地出讓金應(yīng)由呼和浩特海關(guān)承擔(dān),且萬銘房地產(chǎn)公司可以向呼和浩特海關(guān)追償土地出讓金及資金占用利息。
案因
海關(guān)與房企聯(lián)合開發(fā)職工住宅,變更容積率需補繳千萬元
政企聯(lián)合給公務(wù)員建福利房,在房地產(chǎn)高歌猛進的年代并不鮮見。2005年,呼和浩特海關(guān)與當?shù)氐娜f銘房地產(chǎn)公司達成定向聯(lián)合開發(fā)海關(guān)職工住宅的初步意向。
此后,雙方就如何聯(lián)合開發(fā)簽署了多份協(xié)議。雙方簽訂于2005年11月18日《聯(lián)合合作開發(fā)意向書》明確,待呼和浩特海關(guān)與木器廠及其他相關(guān)單位辦理轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議后,與萬銘房地產(chǎn)進行全面合作,萬銘房地產(chǎn)現(xiàn)有土地30畝作為呼和浩特海關(guān)的職工住宅定向開發(fā)。
2006年3月10日,雙方又簽訂《房地產(chǎn)定向開發(fā)協(xié)議書》,約定萬銘房地產(chǎn)按照呼和浩特海關(guān)的要求,為其定向開發(fā)住宅289套,每平方米均價為1900元。
2007年1月,呼和浩特海關(guān)從呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心拍得容積率為1.8的 30.51 畝土地。依照法律規(guī)定,呼和浩特海關(guān)作為行政機關(guān)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),不具備開發(fā)房地產(chǎn)項目的資質(zhì),因此與萬銘房地產(chǎn)公司協(xié)商由其開發(fā)建設(shè),萬銘房地產(chǎn)公司將自有30畝土地及上述新拍得的30.51畝土地合并開發(fā),建設(shè)上東領(lǐng)海小區(qū),除289套為呼和浩特海關(guān)職工住房外,其余均為面向市場銷售的商品房。
一個現(xiàn)實難題是:海關(guān)競拍取得的上述土地容積率僅為1.8,與萬銘房地產(chǎn)公司持有的3.0土地容積率地塊存在較大差異,無法同期開發(fā)。
為此,雙方經(jīng)協(xié)商后,又在2008年3月4日簽訂《海關(guān)職工團購商品房協(xié)議》,明確呼和浩特海關(guān)于2008年4月1日前,將30.51畝土地的使用權(quán)人變更為萬銘房地產(chǎn),并取得國有土地使用權(quán)證(并且符合規(guī)劃設(shè)計條件里批復(fù)的不低于2.8-3.0容積率,與萬銘房地產(chǎn)容積率相同)。逾期引發(fā)的法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任及經(jīng)濟損失均由呼和浩特海關(guān)承擔(dān)。上述協(xié)議還將海關(guān)職工團購萬銘房地產(chǎn)開發(fā)的商品房價格由1900元/㎡調(diào)整為2350元/㎡。
經(jīng)過4年的“工作”和“協(xié)調(diào)”,2012年6月26日,呼和浩特市人民政府出具《呼和浩特市人民政府關(guān)于同意調(diào)整天和大廈和萬銘·上東領(lǐng)海項目容積率的批復(fù)》,明確同意將該項目容積率由1.8調(diào)整至2.987。
至此,團購房小區(qū)建設(shè)的容積率障礙掃清,上東領(lǐng)海小區(qū)建設(shè)也步入正軌。
上東領(lǐng)海小區(qū)
萬銘房地產(chǎn)公司官網(wǎng)信息顯示,上東領(lǐng)海小區(qū)占地面積 45767.24平方米,總建筑面積 141600平方米,高層住宅七幢、113638 平方米,辦公樓一幢,13000平方米,共計八幢樓,22 個單元700戶。
但為日后糾葛埋下伏筆的一個細節(jié)是,在呼和浩特市政府作出容積率調(diào)整的批復(fù)后,呼和浩特海關(guān)并未按照商品房協(xié)議約定的內(nèi)容變更土地使用權(quán)證,呼和浩特市收儲中心多次向開發(fā)商萬銘房地產(chǎn)催繳土地出讓金。
土地出讓金的催繳,一直持續(xù)到2023 年,呼和浩特市收儲中心向萬銘下發(fā)“最后通牒”:再不繳納、需計滯納金。在此壓力下,2023年7 月 14 日,萬銘房地產(chǎn)一次性向呼和浩特市收儲中心補交海關(guān)職工住宅項目“調(diào)容補繳”所拖欠的剩余土地出讓金,總額為1434萬余元。
爭議
容積率調(diào)整,補繳土地出讓金應(yīng)由誰承擔(dān)?
萬銘房地產(chǎn)公司認為,呼和浩特海關(guān)未能如期取得符合協(xié)議約定的容積率的國有土地使用權(quán)證,也沒有繳納“調(diào)容補繳”土地出讓金,導(dǎo)致萬銘房地產(chǎn)公司代替海關(guān)繳納上千萬元土地出讓金,給萬銘房地產(chǎn)公司造成了巨大的經(jīng)濟損失。
土地出讓金拖延期間,在上東領(lǐng)海小區(qū)購買了團購房的海關(guān)職工也遲遲未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為此,24名呼和浩特海關(guān)的職工先后起訴萬銘,要求辦理房屋權(quán)屬登記,萬銘房地產(chǎn)公司共賠償違約金11.9萬余元。
在補繳了上千萬的土地出讓金后,2023年11月,萬銘房地產(chǎn)公司將呼和浩特海關(guān)起訴至法院,請求法院判令呼和浩特海關(guān)賠償因其違反合同約定給原告造成的經(jīng)濟損失 1597萬余元。
萬銘房地產(chǎn)公司認為,呼和浩特海關(guān)職工按照合同約定的價格,總計286戶共購房48049.49平方米,海關(guān)已經(jīng)完全實現(xiàn)了其在房地產(chǎn)開發(fā)合同中的權(quán)利,但呼和浩特海關(guān)未按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù),未完成案涉項目規(guī)劃設(shè)計條件里批復(fù)的容積率不低于2.8-3.0的審批手續(xù),也未依照協(xié)議約定向呼市土儲中心補交上述土地出讓金。
對萬銘的起訴,呼和浩特海關(guān)辯稱,萬銘房地產(chǎn)公司訴請的案由為房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛,然而結(jié)合雙方對于合同的實際履行真實意思表示,以及歷次訴訟中所提交的各項證據(jù),均能表明雙方不成立房地產(chǎn)開發(fā)合同關(guān)系,故而萬銘房地產(chǎn)公司無權(quán)就其繳納土地出讓金的所謂損失要求呼和浩特海關(guān)予以賠償。
呼和浩特海關(guān)表示,案涉項目土地由萬銘房地產(chǎn)公司摘牌,取得摘牌時,土地規(guī)劃條件明確,萬銘房地產(chǎn)公司自行變更規(guī)劃條件,對此引起的法律后果應(yīng)當由萬銘房地產(chǎn)公司自行承擔(dān)。《海關(guān)職工團購商品房的商品房協(xié)議》第八條中約定的內(nèi)容實際并不具備履行可能,約定的變更義務(wù)屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的法定職責(zé),并非是可以自行約定的事項,屬于無效約定。
而對于變更容積率所致的上千萬元巨額土地出讓金,呼和浩特海關(guān)認為,在萬銘房地產(chǎn)公司拍得案涉土地后,其作為土地權(quán)利人,明知拍得案涉土地的容積率,卻仍然自行變更規(guī)劃條件,違規(guī)開發(fā)建設(shè)案涉項目,后因超容積率,被要求依法繳納土地出讓金,該后果應(yīng)由萬銘房地產(chǎn)公司自行承擔(dān)。
法院一審
海關(guān)應(yīng)向房企支付土地出讓金損失
2024年5月20日,呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院作出一審判決,認為雙方簽訂的一系列合同系雙方真實意思表示,內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定,合法有效。
《海關(guān)職工團購商品房協(xié)議》約定:呼和浩特海關(guān)于2008年4月1日前,將30.51畝土地(20339㎡)的使用權(quán)人變更為乙方,并取得國有土地使用權(quán)證(并且符合規(guī)劃設(shè)計條件里批復(fù)的不低于2.8-3.0容積率,與乙方容積率相同)。
法院認為,呼和浩特海關(guān)提供符合一定條件的土地使用權(quán)是萬銘房地產(chǎn)以特定價格向其職工出售商品房的相對義務(wù),萬銘房地產(chǎn)為實現(xiàn)合同目的,實際建成平均容積率為2.987,該容積率在雙方約定容積率范圍之內(nèi),且上述調(diào)整容積率行為亦得到相關(guān)部門的批復(fù)同意,因此而產(chǎn)生的補交土地出讓金1434萬余元,依約應(yīng)由呼和浩特海關(guān)承擔(dān),萬銘房地產(chǎn)繳納后向呼和浩特海關(guān)追償上述土地出讓金及資金占用利息,于法有據(jù),本院予以支持。
因此,法院判決中華人民共和國呼和浩特海關(guān)判決生效之日起十五日內(nèi)向內(nèi)蒙古萬銘房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司給付土地出讓金損失人民幣 14340841.15 元。
呼和浩特海關(guān)對上述判決不服,上訴至內(nèi)蒙古呼和浩特市中院,目前呼和浩特市中院已立案,該案待進一步審理。
呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院對此案作出的一審判決
9月5日,南都記者就此案聯(lián)系呼和浩特海關(guān)總值班室、辦公室、綜合外事科等多個部門,相關(guān)工作人員均稱不了解案件情況,南都記者又聯(lián)系到呼和浩特海關(guān)法規(guī)處,相關(guān)工作人員稱涉及審判程序無法直接回應(yīng)。
采寫:南都記者劉嫚 發(fā)自北京
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