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　　隨著時(shí)間流逝，住宅也會(huì)“變老”。

　　記者采訪了解到，當(dāng)前部分高層建筑外墻進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期，外墻脫落現(xiàn)象多發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，僅4月份，成都全市165個(gè)小區(qū)維修資金動(dòng)用項(xiàng)目中，墻面維修有32個(gè)，占比近兩成，位居項(xiàng)目前列。

　　市住建部門相關(guān)人員介紹，超過(guò)保修期的住宅建筑，其維修主要責(zé)任需由業(yè)主承擔(dān)。但物業(yè)難管、維修資金動(dòng)用投票難、維修費(fèi)用高等，讓實(shí)際維修面臨困局。專家建議，建筑要有建筑修繕和“體檢”制度。

　　除了動(dòng)用維修資金，成都也在進(jìn)行更多探索：研究給既有建筑“上保險(xiǎn)”，將日常維檢納入保費(fèi)范疇；將城市更新與建筑外墻安全隱患整治工作相結(jié)合，把符合條件的隱患建筑外墻納入改造范圍，讓群眾住得方便、安全。

　　外墻磚三天掉兩次 高齡住宅小區(qū)存安全隱患

　　2010年，曾女士一家搬進(jìn)了位于成都市成華區(qū)建業(yè)路的A小區(qū)。幾年前，曾女士發(fā)現(xiàn)小區(qū)外墻磚開始脫落，所幸脫落位置不是行人經(jīng)過(guò)的地方。

　　最近，隨著雨季到來(lái)，小區(qū)單元樓外立面又開始掉磚，而且正好是行人出入口位置?！叭靸?nèi)掉了兩次磚?！痹啃挠杏嗉?。

　　住在成都市錦江區(qū)成龍路B小區(qū)的葉女士也反映，小區(qū)住宅樓外立面脫落問(wèn)題已經(jīng)持續(xù)兩三年了，因解決方案不能達(dá)成一致，拖了幾年也沒(méi)解決。

　　費(fèi)用高、業(yè)主意見難統(tǒng)一

　　外墻維修常遇困境

　　對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，外墻磚石脫落也是難以管理的問(wèn)題。5月24日，位于建業(yè)路的A小區(qū)物業(yè)人員回復(fù)記者：“以前的老小區(qū)外立面都采用貼磚設(shè)計(jì)，時(shí)間長(zhǎng)了再遇到極端天氣就容易掉下來(lái)，這算是老小區(qū)的通病?！痹摴ぷ魅藛T表示：“針對(duì)部分松動(dòng)的磚石，我們已經(jīng)提前處理過(guò)了?，F(xiàn)在已經(jīng)找了施工公司重新貼磚。這屬于大修，費(fèi)用走業(yè)主維修資金渠道?！?/p>

　　據(jù)該小區(qū)物業(yè)中心介紹，僅2021年小區(qū)處理脫落的墻磚及防水修補(bǔ)，已使物業(yè)公司支出超10萬(wàn)元（105995.37元）。

　　使用維修資金需小區(qū)業(yè)主投票，但諸多小區(qū)在這一環(huán)節(jié)往往難以“意見統(tǒng)一”。B小區(qū)物業(yè)中心曾就維修資金啟用做過(guò)前期摸底，參與意見表達(dá)的住戶中，超一半人不同意。

　　4月全市維修資金使用情況中

　　外墻維修項(xiàng)目占兩成

　　小區(qū)外立面掉落問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？“在保修期內(nèi)，建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任，（保修期）一般來(lái)說(shuō)是5年。保修期外，建筑使用人也就是業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任和安全責(zé)任。”成都市住建局質(zhì)安處相關(guān)工作人員向記者介紹。

　　今年開始施行的《成都市房屋建筑外墻質(zhì)量安全維護(hù)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）中也明晰了責(zé)任劃分——“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)以及合同約定，承擔(dān)保修期間房屋建筑外墻質(zhì)量缺陷的保修和治理責(zé)任。保修期滿后，業(yè)主為房屋使用安全責(zé)任人，履行建筑外墻維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)?！?/p>

　　對(duì)于超過(guò)質(zhì)保期的小區(qū)外立面維修問(wèn)題，《辦法》中提到：“對(duì)保修期屆滿后發(fā)生建筑外墻脫落、墜落等應(yīng)急情形，經(jīng)屬地住建行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）現(xiàn)場(chǎng)查勘后屬實(shí)，有兩個(gè)及以上所有權(quán)人的建筑，所需維修經(jīng)費(fèi)由業(yè)主按照法律、法規(guī)以及（臨時(shí)）管理規(guī)約的規(guī)定共同分?jǐn)?，業(yè)主共同決定由共有部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的公共收益支出；公共收益不足的，應(yīng)通過(guò)應(yīng)急程序使用專項(xiàng)維修資金排險(xiǎn)修復(fù)；涉及專有部分的，由房屋使用安全責(zé)任人依法承擔(dān)?！?/p>

　　在成都市住建局每月公布的成都全市維修資金使用情況中，小區(qū)外墻面維修已成為維修資金的重要用途之一。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年4月全市165個(gè)維修資金動(dòng)用項(xiàng)目中，外墻面維修有32個(gè)，占比近兩成（19.4%）。

　　住建部已發(fā)文禁用水泥砂漿貼外墻飾面磚

　　專家建議：要有建筑修繕和“體檢”制度

　　除使用維修資金對(duì)外立面進(jìn)行“手術(shù)”之外，不少業(yè)主更關(guān)心的是，對(duì)有外立面掉落風(fēng)險(xiǎn)的老舊小區(qū)，是否可以進(jìn)行“日常體檢”，防止“小病拖成大病”？

　　“建筑要有建筑修繕和‘體檢’制度，而不是一勞永逸。”四川大學(xué)教授、高性能綠色建筑與低碳城市研究中心主任高慶龍認(rèn)為，“體檢”制度需要長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，“誰(shuí)來(lái)出錢，誰(shuí)來(lái)提需求，都需考慮”。

　　此外，前述《辦法》中也鼓勵(lì)給建筑“上保險(xiǎn)”，由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)維修費(fèi)用?！肮膭?lì)建設(shè)單位、施工單位、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等其他有關(guān)組織通過(guò)向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買保險(xiǎn)服務(wù)、委托物業(yè)企業(yè)購(gòu)買保險(xiǎn)服務(wù)等方式，建立房屋建筑外墻建設(shè)質(zhì)量、使用安全維護(hù)避險(xiǎn)機(jī)制?！?/p>

　　給既有建筑“上保險(xiǎn)”，也是成都目前的探索方向之一?！耙蛏婕懊鎻V，這項(xiàng)工作還在研究階段，需要謹(jǐn)慎推行。”成都市住建局質(zhì)安處工作人員介紹，“這樣的保險(xiǎn)不僅是為了出大問(wèn)題時(shí)進(jìn)行理賠，還有一部分保費(fèi)應(yīng)該用在日常監(jiān)護(hù)維護(hù)階段，在前期就釋放掉隱患風(fēng)險(xiǎn)。”

　　此外，還可以在實(shí)施城市更新過(guò)程中將存在安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的建筑外墻納入改造范圍。成都市住建局質(zhì)安處工作人員透露，這部分工作已經(jīng)開始進(jìn)行。

　　住建部曾發(fā)文，2022年9月14日開始，明令禁用現(xiàn)場(chǎng)水泥拌砂漿粘貼外墻飾面磚。高慶龍解釋：“因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)攪拌砂漿和手工粘貼質(zhì)量離散度比較大，采用專用砂漿可以提升質(zhì)量，降低（脫落）概率?！?/p>

　　此外，在建筑保修期滿前，建筑單位要牽頭進(jìn)行最后一次“體檢”。前述《辦法》提到，“在小區(qū)保修期屆滿前，建設(shè)單位應(yīng)牽頭會(huì)同物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑外墻質(zhì)量安全開展全面排查，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，并將排查和整改結(jié)果向業(yè)主公示，確保保修期內(nèi)相關(guān)責(zé)任主體履行保修責(zé)任”。