租房過程中,合同到期后不續(xù)租,退租是不可避免的環(huán)節(jié)。租客退租后,若租客的物品未清空,房東能索要房租嗎?近日,北京市東城區(qū)人民法院審理的一起房屋租賃合同糾紛案件中,房屋到期租客搬離后,租客有部分物品未清空,法院判決租客支付合理期限內(nèi)的占有使用費,同時,因房東未履行及時收回房屋、避免損失擴大的義務(wù),房東索要其余部分的租金未獲支持。
【案情回放】
租房期滿承租人搬離卻未騰空房屋
洪某與李某于2017年5月24日簽訂房屋租賃合同,約定李某承租洪某出租的一套房屋,房屋租賃期限為2017年6月1日至2022年5月31日,約定的租金標準為每月6000元,每一個租賃年度結(jié)束后,新的租賃年度房租每月增加200元,以此類推直至合同期滿。同時合同中約定了押金為首月房租6000元,并約定押金可在合同到期或解除后,抵扣應(yīng)由李某承擔的租金、違約金等費用后,剩余部分如數(shù)返還。合同期限屆滿后,雙方通過微信溝通續(xù)租一年,租金標準為6600元,后又續(xù)租一個月,租賃期限至2023年6月30日。
2023年6月底,李某向洪某提出解除合同并退還押金,洪某同意解除合同。6月25日,李某從租賃房屋內(nèi)搬離,但洪某收房時發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)仍遺留李某部分物品未搬出,因此洪某不同意退還押金。在此情形下,李某拒絕交還房屋鑰匙。6月30日,洪某將房屋換鎖,安裝監(jiān)控。后洪某曾聯(lián)系李某清空屋內(nèi)物品,李某未予回復(fù)。
洪某認為,李某在租賃期滿后,在房屋內(nèi)遺留物品且未及時清空,造成房屋無法正常使用,給自己造成了損失,起訴至法院要求李某支付2023年7月1日至2023年11月7日期間的租金34000元(按照每月8000元標準計算,根據(jù)市場價格主張),同時要求李某歸還剩余鑰匙并清理房屋內(nèi)遺留物品。
被告李某則表示,其于2023年6月25日就搬離租賃房屋,并口頭告知洪某已將房屋騰空,同時也將部分鑰匙交還至中介處,因此雙方的租賃關(guān)系已于2023年6月25日解除。關(guān)于房屋鑰匙交還問題,李某表示,自己2023年6月25日將常用的木門大門鑰匙交至中介,防盜門平時不使用,遂忘記歸還,臥室房門一直未鎖,因此其余鑰匙未歸還。另李某表示因雙方當時關(guān)系較好,知道洪某需再次出租房屋,故其搬走時曾告知洪某房屋中遺留物品歸洪某自行處理。李某認為,自6月25日洪某將房屋鑰匙更換安裝監(jiān)控后,自己從未進入該房屋,更未使用該房屋,因此不同意向洪某支付該期間使用費。
訴訟過程中,洪某提交的涉案房屋照片若干,可以證明涉案房屋內(nèi)留存李某的一張上下鋪床、若干柜子等。雙方于2023年11月7日至涉案房屋處,李某將涉案房屋其余鑰匙歸還洪某,并將房屋內(nèi)的物品清出。
【法院審理】
房東不得因“未騰空”無限期索要房租
東城法院經(jīng)審理認為,關(guān)于合同解除時間,李某于2023年6月25日搬離涉案房屋,并根據(jù)洪某要求已將涉案房屋木門鑰匙交到房產(chǎn)中介處,因此,洪某已于2023年6月25日實際控制涉案房屋,涉案租賃合同于該日解除。
關(guān)于洪某主張的2023年6月26日至 2023年11月7日期間的房租。法院認為,租賃期限屆滿,承租人應(yīng)當返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)??紤]到涉案房屋內(nèi)有李某未清空的部分物品,洪某曾要求李某清空物品而李某未提交證據(jù)證明其已告知洪某放棄房屋內(nèi)物品,李某應(yīng)當支付房屋占有使用費。同時洪某作為出租方具有及時收房、避免損失擴大的義務(wù),其不得以屋內(nèi)有承租人的物品為由無限期主張房屋占有使用費。因此法院酌情判決李某支付洪某2023年6月26日至 2023年6月30日期間的占有使用費1100元,同時,駁回洪某其他訴訟請求。鑒于李某此前的押金洪某未退還,洪某應(yīng)將扣除1100元占有使用費后的剩余押金退還至李某。
一審宣判后,洪某不服判決,提起上訴,二審維持原判。該案現(xiàn)已生效。
【法官說法】
租房合同應(yīng)約定遺留物品處理條款
本案審理法官分析,根據(jù)《民法典》第591條的規(guī)定,當事人一方違約后,對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用,由違約方負擔。本案中,出租人洪某在承租人李某實際搬離房屋、合同解除后,雖然李某仍有部分物品遺留,但洪某未及時收房、避免損失擴大,亦應(yīng)當承擔由此產(chǎn)生的不利后果。
法官建議,出租人和承租人在簽訂租賃合同條款時應(yīng)當盡量考慮到房屋交付以及遺留物品處理條款,事先在合同中明確約定屋內(nèi)遺留物品可由出租方自行處理等,避免產(chǎn)生糾紛。
法官提示房屋出租人,如雙方?jīng)]有明確約定,根據(jù)上述法律規(guī)定,違約方的行為導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生,出租人即應(yīng)采取減損措施??稍谔幹贸凶馊素斘飼r,及時通知承租人并給予承租人清空物品的合理期限。
法官也提醒,租客作為承租人,在租賃期限屆滿時,應(yīng)及時履行相關(guān)義務(wù),如騰退房屋、清空物品等,確保不影響房屋的正常使用或再次出租,避免因履行義務(wù)不當給出租方造成損失。
文/張慧蓉 ?楊晨暉 (北京市東城區(qū)人民法院)
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