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　　來到廣州市花都區(qū)新華市場，沿著新中路直走，穿過右側(cè)的多棟危樓，即來到集群街2號居民樓。這里73歲的老住戶文姨怎么也想不到，自己住了40年的“老破小”危房未來將被重建成一座嶄新的居民樓。

　　據(jù)官方資料，集群街2號樓建于上世紀(jì)70年代，為五層混合結(jié)構(gòu)，樓齡較高，房屋本體損壞嚴(yán)重，此前已鑒定為D級危房（即整棟危房）。最近，集群街2號樓的10戶業(yè)主，自籌數(shù)百萬元資金，對已“病入膏肓”的老樓進(jìn)行徹底的“自拆自建”。

　　過去，對于老小區(qū)而言，拆遷或許是常見的改造方式，而集群街2號樓卻采取了“原拆原建”自主更新的模式，由居民投入、政府引導(dǎo)激勵(lì)，是廣東省第一個(gè)業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項(xiàng)目。

　　在集群街2號樓改造的過程中，存在著哪些困難和問題？有哪些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒和推廣？對此，第一財(cái)經(jīng)記者展開了深度調(diào)查。

　　“卡住了”

　　3月25日，第一財(cái)經(jīng)記者來到集群街2號樓施工現(xiàn)場看到，這棟樓已開始圍蔽拆除，住戶早已搬離此處。

　　記者獲悉，集群街2號樓共計(jì)有10名業(yè)主方，建筑首層有16間商鋪同屬1名業(yè)主；二至五層共有24戶住宅，其中9間屬私有房屋，業(yè)主大部分為退休老人，另外15間屬公房，業(yè)主單位為花都城投集團(tuán)。

　　現(xiàn)年54歲的黃先生，系一戶私有房屋業(yè)主，自1984年居住于此，至今已超40年?！白〉沫h(huán)境好差，當(dāng)初建房時(shí)墻體沒有用水泥，而是用黃泥批蕩做的，里面的紅磚都已發(fā)霉，想打孔裝空調(diào)或者照明燈都無法操作（固定螺絲，鉆進(jìn)去孔周圍會碎掉）。對墻面裝修粉刷，過幾個(gè)月會受潮發(fā)霉發(fā)黑?！秉S先生說，天花板還時(shí)不時(shí)掉泥塊下來，可以清晰地看到里面細(xì)細(xì)的鋼筋。

　　危房通常有加固、拆建兩種處理方式，但在集群街2號樓這里，無論是業(yè)主，還是住建部門“微改造”項(xiàng)目人員，大家都知道簡單地修葺已無法根治這棟樓的“老毛病”，唯有拆除重建。

　　“加固方案費(fèi)用也不便宜，且加固后使用年限可能也就10至20年，性價(jià)比較低，所以居民比較傾向于拆建?！被ǘ紖^(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　然而，拆除重建成本以數(shù)百萬元計(jì)，誰來出這筆錢？“老的思想觀念之下，一開始有人覺得拆了應(yīng)該‘有錢賺’，不可能自己掏錢來更新?！遍L期跟蹤集群街2號樓項(xiàng)目的轄區(qū)豐盛社區(qū)居委會主任曾燕娜說。

　　最先響應(yīng)“自拆自建”的業(yè)主鐘彩蘭和徐耀通兩位老人說，2023年9月左右的居民大會最初是討論拆和不拆，很快，大家都說要拆，但一討論到出資的問題，就卡住了。

　　花都區(qū)相關(guān)方面人士介紹，2023年11月左右，據(jù)相關(guān)方估算，基本確定集群街2號危破房拆建投資額為800萬元左右，由業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，按照4600元/平米的標(biāo)準(zhǔn)開展預(yù)繳資金籌集，“這只是初步預(yù)估價(jià)格，具體以實(shí)際產(chǎn)生為準(zhǔn)?！痹撡Y金包括拆除、建設(shè)，電梯，以及監(jiān)理、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，再加上一些不可預(yù)測費(fèi)，“（4600元/平米的改造）單價(jià)出來之后，后續(xù)的工作就是動(dòng)員居民籌資。”

　　記者在貝殼找房平臺查詢發(fā)現(xiàn)，集群街2號樓所在的新中路周邊房屋市場價(jià)格在8000/平米左右。很顯然，4600元/平米的改造成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)。

　　盡管大部分業(yè)主愿意自掏腰包，但依然有人對這筆拆建款“望而卻步”。

　　“最開始說拆危改造大概每平米需要4000塊至5000塊，我們兩夫妻都是環(huán)衛(wèi)工，收入微薄，一時(shí)拿不出那么多錢。我們也很擔(dān)心（負(fù)擔(dān)不起），改建面積算下來也要（30萬元左右）?！秉S先生說，跟社區(qū)以及各部門反映之后，他們也是說有多少錢就先墊多少，先解決（錢這方面的）后顧之憂。

　　黃先生說，家里一共5口人居住，除了他和老婆孩子（4人）外，還有一位殘疾人妹妹，因此還要求多騰出一間房用于照顧她，這樣未來新建的房子將超過原房屋60平米面積，達(dá)到70平米左右，“算下來，總共要掏35萬元?！?/p>

　　“我們兩公婆工作這么多年，兩人的公積金里面合計(jì)有十幾萬，再湊幾萬塊錢，實(shí)際給共管賬戶交了20萬元，還差15萬（打算）貸款等方式解決?！秉S先生說。

　　“（我的房屋面積）算下來（重建成本出資）需要27萬元，我沒有（那么多）錢，沒辦法啦。”文姨說。文姨手里的積蓄只有7萬元，相對于拆建資金還有20萬元的缺口，為此，社區(qū)為她尋求上級部門以及金融機(jī)構(gòu)的支持。

　　事實(shí)上，為推進(jìn)集群街2號居民樓的自拆自建，當(dāng)?shù)赝瞥隽讼鄳?yīng)的扶持政策：對于一些對于資金比較緊張的家庭，政府方面聯(lián)系銀行進(jìn)行低息貸款，提供資金支持。同時(shí)，政府進(jìn)行適當(dāng)資金激勵(lì)。

　　一個(gè)都不能少

　　從最初討論拆建方案到最終確定，只有短短兩個(gè)多月時(shí)間，但推動(dòng)自拆自建方案落地的過程并非一帆風(fēng)順。

　　“家家都有本難念的經(jīng)?！痹嗄日f，有的家庭經(jīng)濟(jì)困難拿不出足夠的資金，還有的家庭擔(dān)心臨時(shí)租房的費(fèi)用，另外有的家庭存在內(nèi)部矛盾及財(cái)產(chǎn)糾紛。

　　有業(yè)主覺得拆建的成本高了，“提出能不能1000塊/平米，要不就50萬賣掉。”花都區(qū)一位知情人士介紹，在社區(qū)工作人員多次上門做思想工作之后，對方才愿意拆建。

　　還有人既覺得老房子并非非拆不可，同時(shí)也面臨資金壓力，比如文姨。

　　文姨的孩子長期不在身邊，老伴常年身體不好，日常醫(yī)療費(fèi)用開銷大，“我都沒錢建房子，所以在這里住了這么多年。”剛聽說要拆建，文姨顯得有心無力?！胺孔悠匠Ｖ挥形覀z居住，孫子偶爾回來。”她說。即使房子老了，但她仍覺得可以“湊合”。為了給文姨做思想工作，曾燕娜多次上門溝通。

　　曾燕娜說，社區(qū)先后召集業(yè)主開了9次居民大會共商，逐門逐戶解釋政策，了解他們的內(nèi)心需求和想法，想方設(shè)法讓居民吃下定心丸。

　　根據(jù)民法典第二百七十八條規(guī)定，決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！岸谛^(qū)整體重建過程中，不僅涉及共有部分的重建，還包括每位業(yè)主專有部分的推倒重建，每位業(yè)主的專有部分是否重建、怎樣重建等只能由可獨(dú)立作出意思表示的所有權(quán)人自主決定，他人無權(quán)干涉和剝奪。因此，小區(qū)重建的規(guī)劃需要取得全體業(yè)主的一致同意?！遍L期關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，哪怕是一戶不同意，項(xiàng)目就只能停擺。

　　最終，集群街2號樓實(shí)現(xiàn)了全部業(yè)主100%同意的目標(biāo)。2023年11月，居民大會討論、投票確定最終還是自拆自建，社區(qū)居委還與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)代表分別開設(shè)共管賬戶管理拆建資金，全體業(yè)主共同委托了業(yè)主代表之一的花都城投集團(tuán)下屬企業(yè)西城開發(fā)公司作為項(xiàng)目代建單位。

　　房子怎么建？這是當(dāng)下集群街2號樓業(yè)主們最關(guān)心的問題。

　　記者了解到，花都區(qū)住建局邀請廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院團(tuán)隊(duì)全程參與“新集群街2號樓”的設(shè)計(jì)，根據(jù)居民意愿定制化設(shè)計(jì)。廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司林昊是項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人之一，他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這個(gè)項(xiàng)目不同于一般的商品房設(shè)計(jì)，“集群街2號樓24戶，雖然只有9戶私人業(yè)主和1位商鋪業(yè)主，但是戶戶的需求其實(shí)都有些不一樣，如果整個(gè)項(xiàng)目要推動(dòng)，必須10戶業(yè)主都要簽名同意才可以?！?/p>

　　“集群街2號樓主要涉及到公平和利益平衡的問題。俗話說‘不患寡而患不均’，設(shè)計(jì)工作就是要體現(xiàn)每戶業(yè)主的公平，不同利益相關(guān)方的權(quán)益都在方案中得到了體現(xiàn)，也是一個(gè)不同利益方妥協(xié)談判的過程?！绷株徽f。

　　經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊駨?fù)制？

　　在集群街2號樓改造落地后，前往豐盛社區(qū)居委會咨詢的人多了起來。3月25日，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者趕到居委會時(shí)，社區(qū)工作人員剛與集群街2號樓周邊的居民樓業(yè)主座談完，“有些居民所在的樓也被定性為危樓，他們也想效仿集群街2號樓走自主更新的路徑。”工作人員說，社區(qū)還在搜集居民的情況，準(zhǔn)備向上面反映。

　　集群街2號樓之所以可以啟動(dòng)業(yè)主們自拆自建，這背后也離不開項(xiàng)目周邊的改造“契機(jī)”。

　　去年9月，廣州市首批老舊小區(qū)成片連片改造項(xiàng)目——廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)項(xiàng)目正式啟動(dòng)，集群街2號樓本就在舊改范圍內(nèi)。據(jù)官方信息，該片區(qū)總投資約5.94億元，重點(diǎn)開展片區(qū)內(nèi)人居環(huán)境提升、老舊小區(qū)微改造等工作，積極探索多產(chǎn)權(quán)業(yè)主危房拆建新路徑。

　　在這一契機(jī)下，考慮到業(yè)主不熟悉房屋建設(shè)方面的流程，花都區(qū)政府決定以集群街2號樓為突破口，鼓勵(lì)權(quán)屬人自行委托區(qū)屬國企作為實(shí)施主體開展拆除重建具體工作，包括后續(xù)的審批手續(xù)辦理等事宜。此外花都區(qū)出臺了相關(guān)試點(diǎn)方案，對居民出資拆建給予引導(dǎo)和激勵(lì)。

　　此前，有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)在2000年之前建成的老舊小區(qū)約有22萬個(gè)。而城市更新中的危樓、舊樓如何更新，也是城市建設(shè)必須面臨的一個(gè)問題。

　　“集群街2號樓走自主更新的路子（模式），主要是居民比較支持，然后政府再給予引導(dǎo)激勵(lì)?！被ǘ紖^(qū)住建局相關(guān)人士表示。

　　談及集群街2號樓的經(jīng)營復(fù)制推廣問題，林昊認(rèn)為，政府的持續(xù)推動(dòng)，居民的改造意愿，社區(qū)的溝通，也包括專業(yè)設(shè)計(jì)人士的參與，才能夠相比于其他地區(qū)的案例比較快速地推進(jìn)下來，經(jīng)驗(yàn)真正要推廣復(fù)制，這幾方面的力量都不能缺少。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，自主更新模式需要政府在建筑規(guī)范、過程監(jiān)管等方面發(fā)揮引導(dǎo)和監(jiān)管作用，以確保更新過程的合法合規(guī)，而這也需要政府在更新模式中找到恰當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)，既能夠引導(dǎo)和支持居民的自主更新，又能夠保障整個(gè)過程的合法性和公正性。

　　“小區(qū)重建屬于大型建設(shè)工程，業(yè)主不可隨心建設(shè)，不但要滿足城市規(guī)劃要求，還要對小區(qū)重建工程進(jìn)行相應(yīng)立項(xiàng)工作?！眹?yán)躍進(jìn)說，規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得建設(shè)工程施工許可證施工建設(shè)、完備小區(qū)人防和消防、辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)等，既需要政府相關(guān)部門的指導(dǎo)、協(xié)助，也需要引入相應(yīng)設(shè)計(jì)單位、施工單位、勘察單位等進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)督。

　　“預(yù)計(jì)今年年底建好，居民可以住進(jìn)新家。”花都區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，后期還將動(dòng)員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理，解決老舊小區(qū)無物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金難以后續(xù)管養(yǎng)問題。

　?。☉?yīng)受訪者要求，文中文姨為化名。實(shí)習(xí)生郝梓竹對本文亦有貢獻(xiàn)）