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　　深圳安居房上市交易補(bǔ)繳規(guī)則一出，便引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛討論。有商品房業(yè)主反對(duì)，認(rèn)為安居房業(yè)主補(bǔ)繳的金額太少，安居房上市賣出后的收益將遠(yuǎn)高于商品房；也有安居房業(yè)主認(rèn)為補(bǔ)繳之后上市交易，安居房的持有價(jià)格將高于商品房?jī)r(jià)格，因此建議相關(guān)部門開啟退房通道。

　　記者深入了解后發(fā)現(xiàn)，相比同片區(qū)的商品住宅，安居型商品房的持有成本確實(shí)更低，當(dāng)然，在持有安居房期間，安居業(yè)主也不能持有其他任何形式的住房，相當(dāng)于失去了其他的投資機(jī)會(huì)，另外，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，安居房、人才房密度較大，得房率比較低，戶型設(shè)計(jì)也不如商品住宅，因此安居房在二手房市場(chǎng)上是否更有競(jìng)爭(zhēng)力，還得具體問題具體分析。

　　深圳市安居房上市交易補(bǔ)繳規(guī)則的政策仍處于征求意見階段，有關(guān)單位和個(gè)人可在2024年3月23日前，通過深圳住建局官網(wǎng)、電子郵件、信函、線下咨詢等方式提出意見。

　　這場(chǎng)關(guān)于安居房補(bǔ)繳規(guī)則的討論或許能給政策制定者一些思考。

　　安居房上市補(bǔ)價(jià)20%

　　日前，深圳市發(fā)布了《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”），對(duì)安居型商品房上市交易流程進(jìn)行了詳細(xì)地描述。

　　根據(jù)深圳相關(guān)文件規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為安居型商品房的住宅包括安居房、人才房?jī)深悺Ｉ钲诘陌簿臃咳胧休^早，2012年首批安居房就開始入市，該類型的房源大致是周邊商品房?jī)r(jià)格的五折，對(duì)購(gòu)房人的學(xué)歷沒有要求，不過需要進(jìn)入輪候庫(kù)；人才房2022年才開始入市，房源價(jià)格大致是周邊商品住宅價(jià)格的六折，?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人即可以購(gòu)買，購(gòu)房人不需要進(jìn)入輪候庫(kù)，參與搖號(hào)就可以選房認(rèn)購(gòu)。2023年4月，深圳停止了安居房和人才房的土地出讓，因此，待當(dāng)前市面上的房源銷售完畢之后，深圳將再無安居房和人才房銷售。

　　除了上述區(qū)別，安居房和人才房擁有相同點(diǎn)，即持有期間不能在深圳擁有任何形式自有住房。此外，深圳市官方文件曾規(guī)定，安居房、人才房的購(gòu)房人簽訂買賣合同滿10年的，可按照屆時(shí)安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得住房完全產(chǎn)權(quán)。如今，深圳第一批安居房的入市時(shí)間已經(jīng)超過10年，這也是本次《征求意見稿》出臺(tái)的原因。

　　根據(jù)《征求意見稿》，安居型商品房權(quán)利人若想取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，補(bǔ)繳價(jià)款之后，安居型商品房將登記為普通商品房。補(bǔ)繳金額的具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算。稅費(fèi)則包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)等。

　　記者根據(jù)上述公式計(jì)算得到的結(jié)果是：安居房、人才房的業(yè)主在持有房產(chǎn)10年之后想要上市交易，繳納的稅費(fèi)相當(dāng)于購(gòu)入價(jià)的20%左右。安居房、人才房業(yè)主若想上市交易，在不考慮按揭貸款利息的情況下，原本以商品房五折價(jià)購(gòu)入的安居房，實(shí)際的持有成本相當(dāng)于商品房的七折左右，原本以商品房六折價(jià)購(gòu)入的人才房，實(shí)際的持有成本相當(dāng)于商品房的八五折左右。

　　目前，深圳的相關(guān)規(guī)定是，商品住宅的售賣價(jià)格不能低于備案價(jià)的八五折，而從當(dāng)前深圳樓市的實(shí)際情況來看，盡管打折銷售是普遍現(xiàn)象，但能做到85折那么優(yōu)惠的樓盤并不多。也就是說，無論是安居房還是人才房，購(gòu)房成本都不會(huì)高于同片區(qū)的商品住宅價(jià)格。

　　反對(duì)的聲音

　　上述《征求意見稿》發(fā)布不久，一封反對(duì)安居型商品房補(bǔ)繳計(jì)算公式的公開信開始流傳。該公開信稱，按照上述補(bǔ)繳計(jì)算公式，安居房與人才房的獲得成本遠(yuǎn)低于商品房，上市后與商品房同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，獲得的收益甚至遠(yuǎn)高于商品房，損害了商品房業(yè)主的利益；大量的安居房、人才房上市，將推高商品房的供應(yīng)量，拉低商品房的市場(chǎng)價(jià)值；此外，上述計(jì)算規(guī)則用初始購(gòu)買價(jià)格計(jì)算，未考慮GDP增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的可能性，而且安居房、人才房初始售賣時(shí)打了五折、六折，相當(dāng)于政府出資50%、40%，但當(dāng)安居型商品房上市時(shí)，高額利潤(rùn)政府卻沒有收取，此操作存在國(guó)有資產(chǎn)流失的嫌疑。

　　上述公開信舉例：一套總價(jià)為350萬元的安居房，2020年購(gòu)入，2030年業(yè)主若想將該房源上市交易，需要補(bǔ)繳的金額大約75萬元，2030年75萬元的在2020年的現(xiàn)值約50萬元，因此安居房業(yè)主持有該房源的成本約400萬元；另一方面，2020年同期該安居房房源同小區(qū)同戶型的商品房購(gòu)入?yún)s需要700萬元。2030年，同小區(qū)的安居房、商品房同時(shí)上市交易，兩者以同樣的市場(chǎng)價(jià)公開銷售，存在不公平的情況。

　　當(dāng)商品房業(yè)主稱安居房業(yè)主從這樣的補(bǔ)繳規(guī)則中獲利時(shí)，安居房業(yè)主也開始訴苦，并要求相關(guān)部門建立退房渠道。

　　上述《征求意見稿》發(fā)布后，人民網(wǎng)留言板上，一名網(wǎng)友表示，按照《征求意見稿》的補(bǔ)繳計(jì)算規(guī)則，買得早的安居房購(gòu)房者可以充分享受到政策帶來的紅利，但最新一批安居房購(gòu)房者的利益卻受損。

　　該網(wǎng)友以鹽田區(qū)港嶸拔萃園安居房為例，該安居房售賣時(shí)均價(jià)為2.7萬元/平方米，目前周邊商品房的交易價(jià)格在3萬元/平方米左右，若上市按照《征求意見稿》的規(guī)定補(bǔ)繳價(jià)款，安居房的實(shí)際購(gòu)入價(jià)格甚至?xí)哂谥苓吷唐贩磕壳暗慕灰變r(jià)格，會(huì)侵害安居房購(gòu)房者的利益。該市民建議相關(guān)部門能夠建立直接的通道，讓這一部分安居房購(gòu)房者自由、順利地選擇退房。

　　真相如何？

　　記者注意到，港嶸拔翠園安居房于2021年、2022年推出，彼時(shí)，周邊同期推出的新房樓盤臻灣云庭的備案均價(jià)約5.4萬元/平方米，因此港嶸拔翠園安居房2.7萬元/平方米的售賣均價(jià)確實(shí)是周邊商品房的五折，只是隨著市場(chǎng)下行，周邊的商品房?jī)r(jià)格也下跌，目前，臻灣云庭剩余的房源價(jià)格在3～4萬元/平方米左右，周邊二手房的價(jià)格也已降至3萬元/平方米左右，所以曾經(jīng)五折買入的安居房到今天已經(jīng)沒有了太大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　但值得一提的是，商品房?jī)r(jià)漲跌是市場(chǎng)行為，若2032年港嶸拔萃園周邊的商品房?jī)r(jià)格依舊保持在3萬元/平方米左右，港嶸拔萃園業(yè)主在不能獲利甚至虧損的同時(shí)，2022年同期以5.4萬元/平方米價(jià)格購(gòu)買臻灣云庭的商品房業(yè)虧損程度或許更甚。

　　另外，根據(jù)規(guī)定，安居型商品房業(yè)主確實(shí)可以選擇退房，只是本次《征求意見稿》還未提及退房的具體流程。根據(jù)2011年開始施行的《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，購(gòu)房人在取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)前，可以向市住房保障部門申請(qǐng)政府收購(gòu)該安居型商品房。自安居型商品房購(gòu)房協(xié)議簽訂之日至申請(qǐng)收購(gòu)之日不超過 10年（含 10 年）的，收購(gòu)價(jià)格為原合同購(gòu)房?jī)r(jià)；超過10 年的，收購(gòu)價(jià)格的計(jì)算公式為：收購(gòu)價(jià)格=原購(gòu)房?jī)r(jià)＊[1－1.4%＊（購(gòu)房協(xié)議簽訂之日至申請(qǐng)收購(gòu)之日的年限－10年）]。也就是說，若持有房產(chǎn)10年內(nèi)，業(yè)主可以要求以購(gòu)入價(jià)要求政府收購(gòu)該房源，若10年后周邊商品房?jī)r(jià)跌破安居房的購(gòu)入價(jià)，安居房業(yè)主還能有一個(gè)資產(chǎn)保底線。

　　不可否認(rèn)的是，若以《征求意見稿》的規(guī)定計(jì)算，那批早期購(gòu)買安居房的業(yè)主，確實(shí)享受到了紅利。以深圳市的第一個(gè)安居房項(xiàng)目富通永福苑為例，該小區(qū)位于寶安區(qū)福永街道，緊鄰地鐵12號(hào)線的福圍站，2012年入市時(shí)售賣均價(jià)為6467元/平方米。

　　如今，安居房富通永福苑小區(qū)周邊的商品住宅萬科金色領(lǐng)域小區(qū)二手房交易價(jià)格在4.6萬元/平方米左右，若按照上述規(guī)則，富通永福苑需要補(bǔ)繳的價(jià)款約2771元/平方米，在不考慮按揭貸款利率的情況下，富通永福苑業(yè)主的持有房源的成本為9238元/平方米。若以面積70平方米一套的安居房計(jì)算，該房源以4.6萬元/平方米的價(jià)格出售，安居房業(yè)主將賺約257萬元。

　　對(duì)比港嶸拔翠園與富通永福苑兩個(gè)小區(qū)可以發(fā)現(xiàn)，安居房業(yè)主買房10年之后上市是否能賺錢，取決于深圳房?jī)r(jià)的漲跌幅度。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2012年，深圳商品住宅成交均價(jià)在2萬元/平方米左右，十多年過去，深圳房?jī)r(jià)翻番，2023年商品住宅成交價(jià)在6萬元/平方米左右。

　　另外，就像上述的反對(duì)公開信所言，同期購(gòu)買的安居房確實(shí)比商品房占據(jù)一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。例如，2012年購(gòu)買富通永福苑周邊商品房的業(yè)主，購(gòu)入價(jià)格大約在1.3萬元/平方米左右，如今若同樣以4.6萬元/平方米的價(jià)格售賣，同樣是70平方米的戶型，在不考慮按揭貸款利息的情況下，業(yè)主將賺231萬元，比安居房業(yè)主少賺了至少26萬元。

　　值得注意的是，在享受更多收益的情況下，安居房業(yè)主也失去了其他的機(jī)會(huì)，例如持有安居房、人才房期間，業(yè)主不能在深圳擁有任何形式自有住房，另外，市場(chǎng)上也有觀點(diǎn)認(rèn)為，安居房、人才房密度較大，得房率比較低，戶型設(shè)計(jì)也不如商品住宅，因此安居房在二手房市場(chǎng)上是否更有競(jìng)爭(zhēng)力，還得具體問題具體分析。

　　至于反對(duì)信中所說的，大量安居房上市會(huì)給深圳商品房市場(chǎng)造成沖擊的觀點(diǎn)，廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，安居型商品房的總規(guī)模只有6萬套，近幾年加大建設(shè)的力度比較大，因此短期內(nèi)具有上市資格的房源規(guī)模不會(huì)很大。另外，也不排除有一部分持有安居型商品房的人群選擇自己居住而不上市，或在有能力支付價(jià)差的條件下再去上市。因此，安居房上市對(duì)商品房的影響非常有限。

　　李宇嘉還表示，安居房入市比較早，積累的差價(jià)紅利比較大；人才房這幾年才大規(guī)模入市，價(jià)格上漲并不明顯，如果未來按照《征求意見稿》的規(guī)定補(bǔ)繳上市差價(jià)，從中獲取的紅利相對(duì)有限。因此，若《征求意見稿》的差價(jià)補(bǔ)繳規(guī)則出臺(tái)，通過購(gòu)買人才房套利的人會(huì)比較少。“購(gòu)買人才房的人群，主要是買不起商品房的自住人群。他們對(duì)于未來上市套利的預(yù)期也并不是很強(qiáng)烈?！崩钣罴握f。