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　　重建后新樓的效果圖。

　　重建前破舊的集群街2號樓。

　　樓梯狹窄，部分墻面呈土黃色且坑坑洼洼。

　　項目要落地，各方必須達成高度一致，為此業(yè)主們開了多次居民大會。

　　當建于上世紀70年代的花都區(qū)集群街2號樓“舊得不能再舊”時，鐘彩蘭和徐耀通等街坊決定“改寫”這棟D級危房（整棟危房）的未來。

　　中國有為數(shù)不少的老房子建成于2000年之前，集群街2號樓不過是其中一棟。但這群街坊的做法頗為特別。他們“自己掏腰包，自己當甲方”，委托開發(fā)商以原拆原建的思路拆除重建，開啟了“自拆自建”的探索。

　　從一起開共商會議，到大家掏錢轉到共管賬戶，再到2024年3月18日，拆除重建工程正式開工，這在廣州是從未有過的探索。

　　作為廣州市首例多業(yè)主自主籌資更新、政府給予激勵的拆危建新試點項目，集群街2號樓的拆除重建具有里程碑意義。

　　文/廣州日報全媒體記者蘇贊、李天研 實習生符穎楊

　　圖/廣州日報全媒體記者蘇贊

　　舊房如何修？

　　老舊小區(qū)改造，50歲高齡危房盼“新生”

　　房子老了，什么問題都會“冒”出來。“首先是冒水，不對，是滲水！”在徐耀通的眼里，拆之前的集群街2號樓已有五十年高齡，“小修小補都是沒用的”。徐耀通是集群街2號樓的老住戶、老業(yè)主，現(xiàn)在已經不住在這了。他回憶道，“住在樓里的最后幾年，不敢拖地，因為房子太老，不防水，一下雨，或者樓上一拖地，樓下就嘩啦啦地滲水?！?/p>

　　記者此前走訪發(fā)現(xiàn)，拆之前的集群街2號樓樓梯狹窄，部分墻面呈土黃色，本該平整的地方因老舊破損變得坑坑洼洼，有的地方出現(xiàn)裂縫、三線混亂，而且積塵嚴重。

　　“這個房子現(xiàn)在是很難住人的，我早就搬出去了?！蓖瑯邮抢蠘I(yè)主的鐘彩蘭說，“有租戶在這租了一年，發(fā)現(xiàn)漏水嚴重，也住不下去了，這幾年可能就住著零零星星兩三戶人。”

　　記者查詢資料了解到，集群街2號樓建于20世紀70年代，為五層混合結構，樓齡較高，房屋本體損壞嚴重，此前已鑒定為D級危房——即承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構成整棟危房。

　　此外，資料顯示，集群街2號樓占地面積342.4平方米，建筑面積1726.64平方米，建筑首層有16間商鋪同屬1戶業(yè)主，二至五層有24戶住宅，9戶屬私人產權，15戶屬區(qū)屬國有企業(yè)資產。

　　記者走訪了解到，不少住戶早些年已經搬了出去，本以為這棟樓也就這樣默默“老”去，并沒有想過它的未來。

　　近年來，為推進老舊小區(qū)提檔升級，廣州積極謀劃成片連片改造老舊小區(qū)，由單個小區(qū)改造向成片連片縱深推進，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會治理轉變。而花都區(qū)廣州北站東側片區(qū)正是其中之一。

　　地處花都區(qū)廣州北站東側片區(qū)的集群街2號樓，也得思考它的未來了。

　　資金誰來出？

　　業(yè)主“自掏腰包”，政府給予適當激勵

　　2023年9月28日，花都區(qū)廣州北站東側老舊小區(qū)成片連片微改造項目啟動區(qū)在全市率先動工建設。片區(qū)內包括集群街2號樓在內的“老破小”危舊房怎么更新，是個大問題。

　　危房通常有加固、翻建和拆除三種處理方式，但在集群街2號樓這里，大家都知道簡單的修葺不足以“治好它的問題”，拆除重建才是辦法。然而，拆除重建成本以數(shù)百萬元計，誰來出這筆錢？

　　彼時，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局決定開啟產權人自主更新的新探索，也就是——“誰受益、誰出資”，產權人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的規(guī)劃思路進行。

　　為此，花都區(qū)出臺了危舊房屋拆除重建試點方案，并決定以集群街2號樓為突破口，由多產權業(yè)主共同承擔改造成本，鼓勵權屬人自行委托區(qū)屬國企作為實施主體開展拆除重建具體工作。

　　和過往“等別人拆和建，別人做主”不同，自主更新需要產權人自己掏錢，業(yè)主們一起當“甲方”，因此，項目要落地，各方就必須達成高度一致的共識。而在集群街2號樓這個項目中，拆建投資估算785萬元，所有業(yè)主需要按4600元/平方米的標準進行預繳資金籌集，另外政府給予適當激勵。

　　為此，這個項目也開了多次居民大會共商。很快，業(yè)主們都同意要拆，但到討論出資問題時，就卡住了。有的家庭經濟困難拿不出足夠的資金；有的家庭擔心臨時租房的費用；有的家庭存在內部矛盾及財產糾紛……只要有一戶業(yè)主不同意，項目就只能停擺。

　　如何推進項目進展？為此，花都區(qū)巧用獎補政策，以財政“小資金”撬動社會“大民生”。一方面，對于前期已確定由區(qū)屬國企作為改造工程實施主體的項目，經花都區(qū)政府同意，補貼前期設計等相關費用；另一方面，為了激發(fā)居民改造的動力，解決籌資難的問題，花都區(qū)對低保家庭、低收入困難家庭、特困人員、特困職工家庭、軍人撫恤優(yōu)待對象予以補助。

　　為此，花都區(qū)組織居民大會9次，入戶走訪48次。最終，這一份“走心”促成了大家的共識。“我們在2023年年底達成了共識，很不容易，工作人員做了很多溝通工作。”鐘彩蘭說。

　　新樓怎么建？

　　樓梯樓變電梯樓，新設計“根治”老問題

　　“有了共識后，設共管賬戶就不是難事了?！被ǘ紖^(qū)新華街工作人員告訴記者。

　　2023年11月16日，集群街2號樓所在社區(qū)居委與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)代表分別開設共管賬戶管理拆建資金，全體業(yè)主共同委托了廣州市花都西城經濟開發(fā)有限公司作為項目改造主體，拆建投資估算785萬元，目前已基本完成業(yè)主改造資金預繳納工作。

　　而在業(yè)主們“落力”推進時，政府部門也在簡化用地手續(xù)辦理流程、落實多部門聯(lián)合并聯(lián)審批，助力老舊小區(qū)改造項目快速推進。

　　值得關注的是，產權人是拆除重建的“甲方之一”，業(yè)主們有改造動力，也和“新集群街2號樓”的設計息息相關。

　　在舊集群街2號樓，客廳和房間被公共走廊分隔、廚房衛(wèi)生間面積小等問題一直是街坊們詬病的缺點。除此之外，也有設計師發(fā)現(xiàn)舊集群街2號樓還有“一籮筐”問題：公共樓梯居然占據(jù)了寶貴的南向空間，樓梯間直接貼著臥室，居民上衛(wèi)生間要先經過廚房，陽臺基本是北向和東西向，缺乏陽光晾曬空間……而新樓則將一次性“根治”舊樓的種種設計痛點。

　　新集群街2號樓的設計規(guī)劃中，將以不增加原有居民戶數(shù)為前提，完善公共服務設施，優(yōu)化內部結構，確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，提升隱私和實用性，廚房、衛(wèi)生間面積分別達到4平方米和3平方米。

　　考慮到很多街坊都上了年紀，新樓還將增設電梯，滿足無障礙和適老化改造需求。此外，新樓還重新設計供水設施，解決水壓不足的難題；鋪設燃氣管道，實施“瓶改管”；針對殘障住戶，開展無障礙戶型細微設計。

　　而除了硬件“升級”，花都區(qū)還在全市首創(chuàng)以財政激勵的方式動員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準物業(yè)管理，解決老舊小區(qū)無物業(yè)管理以及后續(xù)長效管養(yǎng)難的問題。

　　如今，設計已定，隨著危樓開拆，該項目進入拆舊建新的施工階段，預計年底回遷，下一個春天，街坊們有望在新家過年。