□ 本報記者 韓丹東
□ 本報實習(xí)生 王 晶
浙江省杭州人高甜(化名)近日通過自主房屋買賣在杭州買到了一套心儀的房子,至少節(jié)省了1.8萬余元中介費,相當于給自己發(fā)了一筆“年終獎”。這一經(jīng)歷也讓高甜身邊的很多朋友羨慕甚至躍躍欲試。
記者近日走訪房產(chǎn)市場采訪發(fā)現(xiàn),目前,在房屋買賣過程中,越來越多的人為了省下高額的中介費,開始考慮自主買賣房屋這一新型交易方式,他們中不少人在社交平臺上發(fā)布帖子或視頻以求購或出售房屋。
那么,自主買賣房屋究竟是一種怎樣的經(jīng)歷?買賣雙方如何在買賣過程中規(guī)避風(fēng)險?是否有相關(guān)政府平臺可以支持此類交易呢?帶著這些問題,記者進行了深入調(diào)查。
沒有中介也能買房賣房
站在自家窗前,看著窗外忙碌的人群和車流,北京市懷柔區(qū)居民明女士很是感慨,因為這套房子是她和前房主直接交易的,包括貸款、過戶等流程,沒有中介機構(gòu)的參與。
“學(xué)區(qū)房急售,位置優(yōu)越,無中介費。”去年5月,一張貼在北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)某小區(qū)一單元門上的小廣告引起了明女士的注意,這個小區(qū)配套有一所不錯的幼兒園。
此前,明女士為了能讓閨女上一所好點的幼兒園,已經(jīng)和家人在懷柔區(qū)看了許多小區(qū)的房子。然而,讓她頭疼的是,市場上的學(xué)區(qū)房價格居高不下,而且還有不低的中介費用,因此遲遲沒找到一套位置和價格都合適的房源。
看到這張小廣告之后,明女士立刻根據(jù)所留電話聯(lián)系房主??赐攴孔雍?,明女士非常滿意,但與房主在價格上和是否找中介機構(gòu)上產(chǎn)生了分歧。
明女士告訴記者,雙方在價格上有分歧很正常,而房主沒有選擇在中介機構(gòu)賣房是為了節(jié)省中介費,她一開始想通過中介機構(gòu)買房則是考慮到交易安全和辦證方便。
“不過,中介費對我來說也是一筆不小的支出。根據(jù)市場行情,中介費至少是房子交易價格的0.5%,高的要2.5%。如果以交易價300萬元計算,中介費少則1.5萬元,多則7.5萬元。”明女士經(jīng)過考慮,也覺得中介費是一筆不菲的支出,決定同意和房主直接交易。
經(jīng)過咨詢貸款銀行——中國郵政儲蓄銀行懷柔區(qū)支行一位工作人員和其他從事相關(guān)行業(yè)的朋友關(guān)于購房、貸款和過戶手續(xù)等問題,明女士和房主在沒有房產(chǎn)中介機構(gòu)參與的情況下完成了房屋買賣和過戶。
在采訪中,記者問明女士,如果沒有這些專業(yè)人員幫助,她還會考慮不找中介機構(gòu)買房嗎?明女士沉思片刻,說:“我可以嘗試去住建部門的行政大廳咨詢,畢竟房屋買賣有公開透明的流程?!?/p>
明女士表示,她這次自主買房比較順利,但也有一些潛在的問題。比如,房主在賣房后并沒有將戶口遷走,這可能會影響明女士以后出售房產(chǎn)或者孩子上學(xué)等。如果以后需要出售這套房產(chǎn),她還需要聯(lián)系賣家協(xié)商解決戶口問題。
目前,明女士的新家已經(jīng)裝修完畢,她的女兒也順利進入心儀的幼兒園。
自主買賣房屋的不止明女士一人。高甜今年26歲,近日通過自主買賣房屋擁有了自己的房子,而且只用了1個月就走完從選房到過戶的所有流程,“零”中介費。
高甜此前在某社交平臺上刷到房主陳某發(fā)布的賣房帖子,她實地看房后,雙方一拍即合,還一致同意不通過中介機構(gòu)買賣房子。此前,杭州已經(jīng)有了自主買賣房屋的先例。
陳某已經(jīng)結(jié)婚,夫婦倆于是先聯(lián)系了杭州市國立公證處咨詢,在得到確定答復(fù)后,和高甜一起在工作人員的指導(dǎo)下驗房、網(wǎng)簽、公證、申請貸款、線上過戶,一步步走完了自主買賣房屋流程。交易價格180多萬元的房子,公證費是總價的0.15%,加上1800元的房屋盡職調(diào)查費,一共花了4000多元,買賣雙方協(xié)商各分攤2000多元。
在高甜看來,相比通過中介機構(gòu)交易雙方各1個點(1%)的傭金、買家貸款服務(wù)費等費用,雙方總計至少節(jié)省4.5萬元,自己少分擔(dān)一半,相當于給自己發(fā)了一筆兩萬多元的“年終獎”。
政府平臺流程公開透明
湖北省武漢市的云女士今年初如愿從市郊搬到了市區(qū),她是自主賣房的一方,全程無中介機構(gòu)參與,她與買家達成買賣意向后,在一個半月里辦完了所有手續(xù)。
“為了賣房,我將近兩個月的時間一直在忙,正值產(chǎn)假期間都沒有好好休息,每天就是研究賣房買房攻略?!痹婆扛嬖V記者。
云女士介紹說,與買家達成意向后先是付定金,然后就是雙方簽訂房屋買賣合同,接著是買方的銀行貸款面簽。這些辦下來后,買方付首付,賣方解押。“買方特別信任我們,雙方?jīng)]走資金監(jiān)管流程,買方付了三成首付給我們還剩余房款,還完一周后房子就完成了解押。”
“這些做完,就剩下過戶了,主要是繳稅,再交80元的工本費辦房產(chǎn)證?!痹婆空f。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),在房屋買賣過程中,越來越多的人為了省下高額的中介費,開始考慮自主買賣房屋這一新型交易方式,在某社交平臺上,記者以賣房為關(guān)鍵詞進行搜索,結(jié)果顯示許多房主掛出來的賣房帖。如“賣房第13天,看房的終于突破兩位數(shù)了!”“聽說這里賣房快,我也來試試,房屋介紹如下”等帖子,而且每個帖子下方都有大量留言詢問。
多位自主買賣房屋受訪者告訴記者,他們之所以能夠不通過中介機構(gòu)買房賣房,是因為有關(guān)部門公布的房屋買賣流程公開透明,有關(guān)機構(gòu)通過提供信息查詢、示范合同等服務(wù),為買賣雙方提供了更加便捷、安全的交易環(huán)境。
杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線的新功能即是一個縮影。該功能允許個人買家和賣家在政府平臺網(wǎng)站上直接進行房產(chǎn)交易,無需通過中介平臺。這一創(chuàng)新舉措引發(fā)了廣泛關(guān)注,被認為可能改變中國近年來傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易模式。
根據(jù)公開信息,該功能解決了網(wǎng)上賣房的兩大痛點。一是所有房源都經(jīng)過房管部門的驗核,確保真房源,避免了虛假房源信息的泛濫。二是房源信息僅向個人實名認證的用戶開放,中介經(jīng)紀人無法查看,從而有效防止了中介騷擾客戶的問題。
在高甜看來,對于消費者而言,這一功能無疑帶來了諸多好處。比如省去了數(shù)萬元的中介費用,為人們節(jié)省了房屋交易成本。由于政府提供交易平臺,買賣雙方的交易更放心,不需要擔(dān)心遇見黑中介和騙子。
對此,北京德恒律師事務(wù)所蘇州辦公室管委會主席、高級合伙人孫建榮認為,由政府推出購房中介平臺確實有助于規(guī)范房產(chǎn)交易市場,提高交易效率。建議政府在推出中介平臺的同時,完善配套機制的建設(shè),如建立房產(chǎn)交易資金托管平臺,以提高交易的安全性和減少糾紛。
蘊藏不少風(fēng)險需要防范
自主買房賣房作為一個新生事物,其中存在的風(fēng)險也引起受訪專家的關(guān)注。
中國政法大學(xué)全面依法治國研究院副教授李良認為,自主房屋買賣存在一定的風(fēng)險,主要涉及物權(quán)和債權(quán)兩方面。對于買方來說,要關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬、抵押、保全和查封等情況,確保交易合法、安全。對于賣方來說,則要確保價款的履行,避免后續(xù)糾紛。
孫建榮提到,自主交易雖然能節(jié)省不少中介費用,但其中蘊藏的風(fēng)險不容忽視。比如購房款支付和房屋過戶的風(fēng)險。如果沒有專業(yè)的中介機構(gòu)作為居間方進行資金托管或保管房產(chǎn)證等風(fēng)險控制事項,買方可能面臨房屋無法過戶的風(fēng)險,而賣方則可能面臨拿不到購房款的風(fēng)險。雙方在購房合同中可能無法有效保障自己的權(quán)益,因為畢竟不是專業(yè)法律人士。而且,房屋買賣過戶過程中還涉及其他專業(yè)領(lǐng)域的事項。
事實上,現(xiàn)實中有不少自主買賣房屋引發(fā)的糾紛。根據(jù)公開信息,2020年5月,廣東揭陽人王某與劉某簽訂合同,王某以120萬元購買商品房一套,同日,王某向劉某交付定金3萬元。合同簽訂后,劉某未將房屋交付王某,而是轉(zhuǎn)賣他人。無奈之下,王某向法院提起訴訟。
“另外,中介機構(gòu)本身具有發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價值的重要功能,能幫助買賣雙方相對公允地確定房產(chǎn)的市場價格。最后,由于買賣雙方對樓市調(diào)控政策了解不全面或理解不透徹,自主交易可能導(dǎo)致交易無法順利進行,引發(fā)糾紛?!睂O建榮說。
針對如何降低自主房屋買賣的風(fēng)險,李良建議,買賣雙方充分利用政府推出的機構(gòu)服務(wù),確保交易的合法性和安全性。同時,買賣雙方也可以參考示范合同,明確雙方權(quán)益和義務(wù),規(guī)避潛在風(fēng)險。
“一個可能的解決方案是,由政府主導(dǎo)建立非營利性的中介平臺和資金托管平臺。這些平臺可以聘請專業(yè)律師提供服務(wù),指導(dǎo)買賣雙方進行房產(chǎn)交易,并發(fā)布不同板塊房屋的市場成交價以提供價格指導(dǎo)。同時,加強對中介收費的監(jiān)管和中介機構(gòu)合規(guī)性、廉潔性的監(jiān)督。”孫建榮說。
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