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更換物業(yè)服務(wù)公司，是小區(qū)的大事，更是一件麻煩甚至棘手的難事。

有著2300余戶、超萬(wàn)人居住的廣東省廣州市天河區(qū)華南御景園小區(qū)，通過(guò)天河區(qū)人民法院鳳凰人民法庭指導(dǎo)轄區(qū)司法所人民調(diào)解員，打出預(yù)支退場(chǎng)補(bǔ)償、一攬子解決歷史公共收益爭(zhēng)議、發(fā)出拖欠物業(yè)費(fèi)《訴訟風(fēng)險(xiǎn)提示書》一系列“組合拳”，把“換管家”這件難事不僅辦成了，還跑出了“加速度”。

辭不掉的小區(qū)“管家”

原來(lái)，該小區(qū)最開始的物業(yè)服務(wù)公司是開發(fā)商指定的，小區(qū)眾多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)態(tài)度、小區(qū)公共收益不透明等有諸多不滿意的地方。

去年9月，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，選聘了新的物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)隨后多次催促舊物業(yè)公司退場(chǎng)，由新物業(yè)公司進(jìn)駐接手。

“光這兩年就投了200多萬(wàn)，還有幾百戶拖欠物業(yè)費(fèi)，這一走，找誰(shuí)收去？”對(duì)于不退場(chǎng)的理由，舊物業(yè)公司陳經(jīng)理振振有詞。

“張口就200多萬(wàn)，依據(jù)在哪？這幾年廣告費(fèi)、停車費(fèi)不都你們?cè)谑?？拖欠物業(yè)費(fèi)，還不是因?yàn)槟銈兎?wù)不好?！睒I(yè)委會(huì)主任張某代表眾多業(yè)主發(fā)聲。

雙方為此僵持不下，業(yè)委會(huì)向舊物業(yè)公司發(fā)出移交的“最后通牒”，并將情況反映到天河區(qū)長(zhǎng)興街道。

隨后，在業(yè)委會(huì)的安排下，新物業(yè)公司準(zhǔn)備強(qiáng)行進(jìn)駐小區(qū)接管。然而舊物業(yè)公司也毫不示弱，召集保安阻擋在小區(qū)大門口，雙方一度劍拔弩張，“火藥味”十足。

街道綜治中心立即委派長(zhǎng)興司法所所長(zhǎng)黃純亮帶領(lǐng)調(diào)解員魏偉敏，第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)。

“物業(yè)是小區(qū)的‘管家’。近年來(lái)，隨著群眾對(duì)美好生活品質(zhì)追求的不斷提升、業(yè)委會(huì)制度的全面普及，業(yè)主與物業(yè)的紛爭(zhēng)屢見不鮮?！蔽簜ッ籼寡?。

這本也不是壞事！

“可‘小物業(yè)’牽動(dòng)‘大民生’。物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，城市小區(qū)居住人口又密集，這類糾紛很容易引發(fā)群體訴訟，甚至演變成刑事案件?！秉S純亮告訴記者。

三方在黃純亮和魏偉敏勸說(shuō)下，同意再進(jìn)一步協(xié)商。

魏偉敏通過(guò)進(jìn)一步調(diào)查，了解到，問(wèn)題沒(méi)那么簡(jiǎn)單，除了新舊物業(yè)公司交接、拖欠物業(yè)費(fèi)外，還涉及舊物業(yè)公司前期投入補(bǔ)償、公共收益未公開等歷史遺留問(wèn)題，解決起來(lái)感覺(jué)是“按下葫蘆浮起瓢”。

“新舊物業(yè)交接不暢，小區(qū)衛(wèi)生、消防、安保等處于癱瘓階段，特別是消防安全隱患很大，能不能快點(diǎn)幫我們想辦法解決啊?！睒I(yè)主們紛紛向魏偉敏倒起了“苦水”。

打出解紛“組合拳”

魏偉敏面對(duì)這一棘手的交接問(wèn)題，一時(shí)也沒(méi)了主意，立即申請(qǐng)啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制，依托設(shè)立在綜治中心的“法官工作室”，求助電話打給了值班法官鳳凰法庭副庭長(zhǎng)孫玉波。

據(jù)孫玉波介紹，“法官工作室”是根據(jù)省委多元共治統(tǒng)一部署，法庭在長(zhǎng)興街道綜治中心設(shè)立的5個(gè)聯(lián)合調(diào)解工作站之一，并與對(duì)口的3個(gè)街道司法所簽訂《聯(lián)動(dòng)聯(lián)調(diào)共建協(xié)議》?！澳壳埃P凰法庭已協(xié)同轄區(qū)28個(gè)人民調(diào)解委員會(huì)、169名人民調(diào)解員，建立了重大案件、群體性糾紛互通共享機(jī)制，調(diào)處矛盾由‘單兵出擊’變?yōu)椤畧F(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)’，這一新機(jī)制有效整合了多方力量，為合力預(yù)防、排查、化解糾紛提供了制度保障。”

“當(dāng)前最緊要的是新舊物業(yè)交接，瞄準(zhǔn)這個(gè)問(wèn)題去協(xié)調(diào)，特別是摸清舊物業(yè)和業(yè)主的訴求。”針對(duì)魏偉敏碰到的問(wèn)題，孫玉波一針見血指出了糾紛“癥結(jié)”所在。

在孫玉波的指導(dǎo)下，魏偉敏很快厘清了調(diào)解思路。

“離場(chǎng)首要訴求是補(bǔ)償對(duì)吧？數(shù)額要好好核算一下，你們前期投入很多沒(méi)有發(fā)票甚至收據(jù)都沒(méi)有，我問(wèn)過(guò)孫法官了，像這樣的情況即使到法庭也未必會(huì)認(rèn)定的?！蔽簜ッ簟鞍帷背鰧O玉波的“裁判經(jīng)驗(yàn)”。

“補(bǔ)償數(shù)額只需舊物業(yè)原來(lái)提出的四分之一，一攬子解決原有公共收益和建設(shè)投入的問(wèn)題，你們覺(jué)得怎么樣？”做完舊物業(yè)公司的工作，魏偉敏馬不停蹄找到業(yè)委會(huì)。

眾多業(yè)委會(huì)成員表示：“這個(gè)數(shù)額可以接受，但這個(gè)錢誰(shuí)來(lái)出？不可能讓業(yè)主湊吧，大家現(xiàn)在還一肚子氣呢！”

探完雙方的“口風(fēng)”，魏偉敏又主動(dòng)找到新物業(yè)公司：“你們和小區(qū)商量一下，能否預(yù)支這筆費(fèi)用，再拖下去，公司受到的損失可能更大！”

魏偉敏的一番話說(shuō)得新物業(yè)代表李某“直點(diǎn)頭”。

第一個(gè)難關(guān)過(guò)了，魏偉敏馬不停蹄將重點(diǎn)移到了物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題上。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，孫玉波又主動(dòng)支招：為增強(qiáng)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的緊迫感，法庭可以根據(jù)物業(yè)費(fèi)拖欠情況，向幾個(gè)“拖欠大戶”發(fā)出《訴訟風(fēng)險(xiǎn)提示書》，強(qiáng)調(diào)不交物業(yè)費(fèi)可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。

法庭《訴訟風(fēng)險(xiǎn)提示書》和業(yè)委會(huì)督促雙管齊下，拖欠的業(yè)主們紛紛主動(dòng)繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。

既要“化訴”又要“治源”

隨后，小區(qū)和舊物業(yè)正式達(dá)成調(diào)解協(xié)議：小區(qū)適當(dāng)補(bǔ)償舊物業(yè)投入，動(dòng)員協(xié)助繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)，舊物業(yè)限時(shí)交接。

魏偉敏動(dòng)員雙方進(jìn)行司法確認(rèn)，賦予法律強(qiáng)制執(zhí)行效力。法庭啟動(dòng)綠色通道，即時(shí)完成協(xié)議審核并作出了司法確認(rèn)裁定書。

3天后，小區(qū)順利完成新舊物業(yè)交接，整個(gè)交接過(guò)程平穩(wěn)、和諧，物業(yè)服務(wù)工作有序恢復(fù)。

“從司法所介入調(diào)解，到糾紛化解，前后歷時(shí)12天，我看到了聯(lián)動(dòng)調(diào)解機(jī)制所體現(xiàn)出來(lái)的制度優(yōu)勢(shì)?！笔潞螅簜ッ舾袊@道。

“這起物業(yè)交接糾紛是化解了，但這類糾紛有主體多、涉及面廣、積怨深等特點(diǎn)，我們是不是可以想點(diǎn)辦法，從源頭上治理和預(yù)防？”本可以就此“罷手”的魏偉敏，卻沒(méi)有選擇就此打住。

“我們想到一塊去了，根據(jù)你反饋的調(diào)解情況，我們向負(fù)責(zé)物業(yè)管理的天河區(qū)住建局，已經(jīng)起草了份司法建議初稿?！彪S后，孫玉波又和魏偉敏探討起了司法建議的具體內(nèi)容。

“建議正是物業(yè)服務(wù)行業(yè)治理的根源所在，我們已從物業(yè)服務(wù)區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)劃定、物業(yè)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系建立、新舊物業(yè)交接指引制定等方面，按照建議內(nèi)容逐步予以了規(guī)范！”回函稱，該份司法建議為當(dāng)?shù)靥嵘飿I(yè)服務(wù)行業(yè)治理水平提供了新思路。

無(wú)獨(dú)有偶，今年3月，江門市蓬江區(qū)的江灣壹號(hào)小區(qū)內(nèi)，人民調(diào)解員在蓬江區(qū)人民法院法官指導(dǎo)下，將整個(gè)小區(qū)100多起糾紛“一攬子”解決；6月，清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民法院法官指導(dǎo)當(dāng)?shù)厮痉ㄋ?，將?00起物業(yè)糾紛化于未發(fā)、止于未訴……

化解“小糾紛”，守護(hù)“大民生”。數(shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，全省法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛收案4萬(wàn)余宗，同比減少13%，前端依靠人民調(diào)解員化解了近六成，到法院案件委托調(diào)解，成功率也超七成。（記者 林曄晗 吁青 通訊員 黃思銘）