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導(dǎo)讀

2020年以來，中央持續(xù)推進住房租賃制度改革，堅持以租購并舉為方向，不斷完善租房政策、規(guī)范租房市場、促進房屋租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。人民法院依法裁判涉房屋租賃合同糾紛案件，充分保障當(dāng)事人合法權(quán)益，對實現(xiàn)“解決好居民住房問題”目標(biāo)具有重要意義。江蘇省南通市兩級法院始終高度重視涉及房屋租賃合同糾紛案件，堅持以人民為中心，厚植司法為民情懷，著力促進房屋租賃市場和諧與社會穩(wěn)定。近期，南通市中級人民法院梳理了一批房屋租賃合同糾紛案件，對夫妻共同租賃房屋債務(wù)以及危房補償?shù)葐栴}進行解析，為維護租賃合同雙方當(dāng)事人合法權(quán)益、增進人民群眾福祉以及促進房屋租賃市場健康有序發(fā)展提供有力司法保障。

出租房入戶門密碼被修改致無法入住，能退租嗎？

2022年6月5日，大學(xué)畢業(yè)的張赫因剛參加工作無法負擔(dān)一整套房屋的租金，經(jīng)中介介紹后找到了房東陳響，陳響愿以每月600元的價格將其所有的新景苑2棟309室的北側(cè)臥室出租。

6月6日，陳響作為甲方、張赫作為乙方簽署了租賃合同，載明：1.乙方可以將北側(cè)臥室作為個人空間單獨使用，共用廚房及衛(wèi)生間等公用設(shè)施；2.乙方應(yīng)按季度預(yù)交租金1800元，另需繳納600元作為押金；3.若甲方延遲交房達7日，乙方有權(quán)解除合同，并主張600元違約金；4.中介費用1200元，雙方各半負擔(dān)。合同簽訂后，張赫向陳響轉(zhuǎn)賬2400元，陳響將北側(cè)臥室鑰匙交付張赫，并告知其房屋大門入戶密碼。

6月7日，張赫因故返回老家。6月15日，張赫返回時發(fā)現(xiàn)房屋大門入戶密碼被更改，導(dǎo)致其無法進入。后張赫在微信上聯(lián)系陳響，得知陳響因?qū)贤瑮l款有意見且與中介產(chǎn)生糾紛，要求張赫與中介毀約后二人私下簽約。但因張赫已經(jīng)支付中介費用，無法與中介毀約。

后張赫無奈搬離案涉房屋，并將陳響訴至法院，要求返還租金、押金2400元，并賠償違約金600元。

南通市崇川區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，張赫、陳響簽訂的房屋租賃合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。張赫已按約交納房租及押金，陳響作為出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。具體來說，陳響雖將案涉房屋臥室房門鑰匙交予張赫，但事后更改入戶門密碼并經(jīng)張赫催告后拒絕告知，導(dǎo)致張赫事實上無法入住，系以自己的行為表明不履行主要義務(wù)，構(gòu)成違約，張赫據(jù)此主張解除合同于法有據(jù)。在合同解除后，陳響應(yīng)當(dāng)及時返還張赫已交納的房租及押金2400元；此外，張赫要求陳響另行賠償違約金600元，既有合同依據(jù)，亦未過分高于違約造成的損失，應(yīng)予支持。因此，法院判決陳響返還張赫房屋租金、押金，并賠償違約金，共計3000元。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴，本案裁判已經(jīng)生效。

【法官講法典】

民法典第七百零八條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。本條規(guī)定了租賃合同中出租人的義務(wù)。所謂交付，是指出租人將租賃物的占有轉(zhuǎn)移至承租人，因為承租人要取得租賃物的使用權(quán)必須對該租賃物實現(xiàn)占有，占有是能夠使用的前提。出租人交付的租賃物必須符合約定的使用目的。若出租人未按照合同約定交付租賃物或者所交付的租賃物不符合約定，造成承租人的租賃目的不能實現(xiàn)，除非存在免責(zé)事由，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中，雙方在簽約后出租人交付了鑰匙，看似已經(jīng)完成租賃物交付義務(wù)，但事后出租人陳響更改入戶門密碼并拒絕告知的行為，導(dǎo)致承租人張赫無法進入租賃房屋，更無法實際入住租賃房間。張赫基于租賃合同對所租房屋的占有、使用、收益等相關(guān)權(quán)利受到損害，因此，其可要求解除合同、返還已交納的租金并賠償損失。

租賃商鋪所欠租金，是夫妻共債嗎？

2016年5月，甲方趙偉與乙方劉燁簽訂了一份租房協(xié)議，載明：乙方劉燁將其所有的江海路30號房屋租賃給甲方趙偉使用，年租金1.2萬元，租期5年。

協(xié)議簽訂后，趙偉即將該房屋用于經(jīng)營手機售賣與維修業(yè)務(wù)，營業(yè)執(zhí)照登記的經(jīng)營者為趙偉一人。但日常經(jīng)營過程中，趙偉的妻子張倩亦參與到手機經(jīng)營業(yè)務(wù)中，且在趙偉外出期間，由張倩一人負責(zé)店面運轉(zhuǎn)。

2021年5月，房屋租賃協(xié)議到期，但趙偉未退房，并繼續(xù)使用該房屋經(jīng)營手機業(yè)務(wù)。對此，劉燁亦未提出異議。2022年8月，趙偉將房屋鑰匙交還劉燁，劉燁出具收條一份，至此雙方租賃合同解除。之后，劉燁向趙偉主張2021年5月至2022年8月期間的房屋租金，但遭到趙偉拒絕。劉燁將趙偉、張倩夫妻二人一同訴至法院，要求二人支付租金。

庭審中，趙偉辯稱，租賃協(xié)議約定租期至2021年5月，其無須負擔(dān)之后的租金。張倩則辯稱，其并非租賃合同當(dāng)事人，案涉房屋營業(yè)執(zhí)照亦只登記了趙偉一人，其與本案無關(guān)。

海安市人民法院審理后認(rèn)為，劉燁與趙偉簽訂的租房協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。租賃期限屆滿后，趙偉繼續(xù)使用租賃物，劉燁并沒有提出異議，因此“原租賃合同”繼續(xù)有效，但是租賃期限轉(zhuǎn)為不定期?，F(xiàn)劉燁要求解除租房協(xié)議并返還房屋，趙偉亦表示同意，并于2022年8月向劉燁交付了房屋鑰匙，劉燁也出具了收條，即雙方已協(xié)商一致解除租房協(xié)議，并完成了交接。因此，趙偉應(yīng)當(dāng)支付2021年5月至2022年8月期間的房屋租金。

趙偉承租案涉房屋經(jīng)營手機業(yè)務(wù)，營業(yè)執(zhí)照登記的經(jīng)營者僅為其一人，根據(jù)合同的相對性，劉燁只能要求趙偉支付租金。但在該房屋日常使用過程中，張倩作為趙偉的妻子亦參與了實際經(jīng)營，故張倩為共同經(jīng)營人。該房屋租金為趙偉、張倩夫妻二人共同債務(wù)，二人應(yīng)共同對房屋租金承擔(dān)連帶清償義務(wù)。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，本案裁判已經(jīng)生效。

【法官講法典】

夫妻一方作為承租人簽訂房屋租賃合同，其配偶是否應(yīng)承擔(dān)支付租金的連帶責(zé)任，是現(xiàn)實生活中備受關(guān)注的問題。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，家庭生活越來越多地與市場經(jīng)濟交叉，民法典婚姻家庭編與時俱進，從“共債共簽”“日常生活需要”“共同生產(chǎn)經(jīng)營需要”等方面，對于夫妻共同債務(wù)認(rèn)定作出了明確規(guī)定，為解決夫妻欠付房屋租金等夫妻債務(wù)問題提供了明確的法律依據(jù)。

民法典第一千零六十四條規(guī)定：夫妻雙方共同簽名或者夫妻一方事后追認(rèn)等共同意思表示所負的債務(wù)，以及夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個人名義為家庭日常生活需要所負的債務(wù)，屬于夫妻共同債務(wù)。

本案中，雖然僅趙偉一人與劉燁簽訂了房屋租賃協(xié)議，但是在趙偉使用該房屋經(jīng)營手機業(yè)務(wù)中，張倩作為其配偶一同使用該房屋并實際參與了手機經(jīng)營業(yè)務(wù)，故該房屋租金應(yīng)依法認(rèn)定為趙偉、張倩二人的經(jīng)營性夫妻共同債務(wù)，以充分保障房屋租賃合同債權(quán)人的合法權(quán)益。

租房經(jīng)商租到危房，預(yù)期得利能獲賠嗎？

2021年3月，丁書華與興隆公司簽訂房屋租賃協(xié)議一份，約定由其承租興隆公司所有的人民路50號房屋，租賃面積為320平方米，租賃期限為5年，租金為12萬元/年。合同簽訂后，丁書華先行支付了租金12萬元。

2021年5月，丁書華為經(jīng)營燒烤店著手對承租房進行裝修，該裝修為內(nèi)部裝飾性裝修，不涉及房屋主體結(jié)構(gòu)以及墻體改造。施工過程中，丁書華收到城建部門的停工整改通知書，載明：經(jīng)鑒定，人民路50號房屋承重墻體發(fā)生較大變化，屬于危險性房屋，隨時有倒塌風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)立即停工。

停工后，丁書華申請進行資產(chǎn)損失評估。經(jīng)鑒定，租賃房屋內(nèi)的裝修、現(xiàn)場物資以及丁書華自2021年12月起至合同期滿的經(jīng)營損失總評估值為50萬元，其中資產(chǎn)損失30萬元、可得利益損失20萬元。

因就賠償事宜未協(xié)商一致，丁書華將興隆公司訴至法院，要求賠償其損失。庭審中，興隆公司辯稱，認(rèn)同資產(chǎn)損失，但由于燒烤店尚未開業(yè)，不認(rèn)同預(yù)期可得利益損失。

海安法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。本案中，丁書華與興隆公司簽訂了房屋租賃協(xié)議，興隆公司負有提供符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的租賃物的義務(wù)，丁書華負有妥善使用租賃物并繳納租金的義務(wù)。丁書華承租該房屋的目的在于經(jīng)營燒烤店，并進行裝修。但因為該房屋存在重大安全隱患，導(dǎo)致房屋無法繼續(xù)裝修。因而，丁書華租賃該房屋用于經(jīng)營的合同目的無法實現(xiàn)，且原因為興隆公司未提供符合安全規(guī)范的房屋，故由此造成的損失，興隆公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于賠償損失范圍，除直接損失外，還包括間接損失，主要指因合同無法正常履行而失去的可以預(yù)期取得的利益，即假定違約方按照約定履行了合同義務(wù)時非違約方所能獲得的利益。

本案中，依據(jù)鑒定報告，丁書華的損失除直接資產(chǎn)損失30萬元外，還包括合同能夠正常履行狀態(tài)下其能夠獲得預(yù)期經(jīng)營收益20萬元。故法院判決興隆公司賠償丁書華50萬元。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴，本案裁判已經(jīng)生效。

【法官講法典】

民法典規(guī)定了合同違約后的損失賠償制度，即在行為人違反合同約定造成對方損失時，行為人向受害人支付一定數(shù)額的金錢以彌補其損失。賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定或由當(dāng)事人約定，在法律沒有規(guī)定和當(dāng)事人沒有約定的情況下，應(yīng)按完全賠償原則賠償全部損失，包括直接損失和間接損失，主要涉及返還利益、信賴?yán)?、固有利益、履行利益以及可得利益等不同的利益類型。其中，關(guān)于可得利益，是合同履行后債權(quán)人所能獲得的純利潤，又可分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失等。在承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務(wù)或者勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。

本案中，丁書華租賃興隆公司房屋的目的在于從事燒烤店經(jīng)營活動，在燒烤店正常經(jīng)營狀態(tài)下其所能獲得的利潤收入，為其預(yù)期可得利益。對于該部分損失，興隆公司應(yīng)予賠償。

■法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

第一千零六十四條 夫妻雙方共同簽名或者夫妻一方事后追認(rèn)等共同意思表示所負的債務(wù)，以及夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個人名義為家庭日常生活需要所負的債務(wù)，屬于夫妻共同債務(wù)。

（吳振宇 宗蘇燁 顧建兵）