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　　■ 今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，包括山東淄博、濟(jì)南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內(nèi)的多個(gè)城市開啟房產(chǎn)“以舊換新”活動(dòng)。

　　■ 換房需要什么條件？鼓勵(lì)購(gòu)房“以舊換新”，對(duì)于釋放改善性購(gòu)房需求能起到多大作用？

　　關(guān)鍵答疑

　　為何要實(shí)施

　　購(gòu)房“以舊換新”？

　　所謂“以舊換新”購(gòu)房政策，即購(gòu)房者可先鎖定新房，再由中介進(jìn)行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購(gòu)舊房，部分城市同時(shí)還提供換房補(bǔ)貼。在國(guó)家明確要求對(duì)于住房以舊換新給予政策支持的大背景下，此舉一方面可打消購(gòu)房者“未賣不敢買”的換房顧慮，另一方面也打通了賣房買房全流程。

　　專家表示，“以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創(chuàng)新。與普通中介相比，它的一個(gè)重要區(qū)別是，舊房的出售有兜底機(jī)制。這使得換房的確定性增加，對(duì)于房企加快去庫(kù)存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等均有積極作用。

　　“以舊換新”

　　都有哪些置換模式？

　　目前，各地推出的購(gòu)房“以舊換新”主要有兩種情況：一是購(gòu)房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購(gòu)房者通過(guò)補(bǔ)差價(jià)購(gòu)得新房，房企或其他第三方出手收購(gòu)舊房。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動(dòng)。在10月20日正式啟動(dòng)的寧波市住房“換新購(gòu)”活動(dòng)中，就有首批34個(gè)樓盤加入“買新賣舊”。江蘇連云港市在10月17日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購(gòu)”的購(gòu)房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。在推出“以舊換新”等政策的同時(shí)，不同城市也針對(duì)二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高等問(wèn)題，采取了更多配套措施，比如近期上海延長(zhǎng)“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等。

　　多地推出房產(chǎn)“以舊換新” 在實(shí)施層面效果差異大

　　住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。具體如何操作，不同城市、不同樓盤并不相同。

　　以江蘇南通主城區(qū)為例，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后，房款抵作購(gòu)買新房的首付；如在期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購(gòu)意向書并無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　南通市住建局局長(zhǎng)王開亮表示，出售舊房日期與購(gòu)買新房日期相差365日內(nèi)的，還將額外進(jìn)行補(bǔ)助。

　　除了類似南通這種由購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近期推出“換新購(gòu)”服務(wù)，讓購(gòu)房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購(gòu)新建商品住房。

　　江蘇太倉(cāng)則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國(guó)資公司，并購(gòu)買國(guó)資公司指定的新房。同時(shí)規(guī)定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新房總價(jià)的60%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南等10多個(gè)城市陸續(xù)推出了“以舊換新”活動(dòng)。

　　那么，效果如何？記者走訪多地發(fā)現(xiàn)，在實(shí)施層面效果差異很大。

　　山東濟(jì)南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來(lái)效果不錯(cuò)，已經(jīng)有多起成交案例?！跋冗x一個(gè)樓層，價(jià)格談好后交3萬(wàn)元意向金，資方再溝通您房子的價(jià)格，談妥后我們?cè)僦Ц独戏孔臃靠?，?gòu)房者把房款轉(zhuǎn)到我們這邊來(lái)就可以了，剩下的差價(jià)一次性付款或貸款都行?！?/p>

　　部分城市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，政策剛出臺(tái)前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過(guò)政策效果還有待觀察。

　　專家：促進(jìn)釋放改善性住房需求 目前大范圍推廣并不現(xiàn)實(shí)

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時(shí)，買家的積極性依然不是很高，市場(chǎng)大環(huán)境還是決定了市場(chǎng)交易的諸多環(huán)節(jié)。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，購(gòu)房“以舊換新”和普通二手房銷售有一個(gè)重要區(qū)別，“以舊換新”對(duì)舊房的出售有“兜底機(jī)制”，這使得換房的確定性增加，對(duì)于改善性住房消費(fèi)需求釋放有積極作用。

　　“和普通二手房交易相比，它能夠快速成交，因?yàn)閽煸谄胀ǘ址渴袌?chǎng)上可能幾個(gè)月都無(wú)人問(wèn)津。現(xiàn)在騰出了‘房票’，拿到了資金，對(duì)于這些人是一件好事情。”丁建剛說(shuō)。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前鼓勵(lì)購(gòu)房“以舊換新”的城市大多是二三線城市，并沒(méi)有一線城市的身影。那么，這樣的做法有可能在更多城市推行嗎？

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家委員張化學(xué)認(rèn)為，當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)于住房的要求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

　　短期來(lái)看，“以舊換新”政策有利于暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度；但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大范圍推廣并不現(xiàn)實(shí)。未來(lái)，或有更多城市參與，促進(jìn)改善性住房需求進(jìn)一步釋放。

　　綜合中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)