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圖為株洲市石峰區(qū)人民法院干警前往社區(qū)開(kāi)展物業(yè)糾紛法律宣傳活動(dòng)。 譚爽瑾 攝

導(dǎo)讀

千金買(mǎi)宅，萬(wàn)金擇鄰。隨著城市化進(jìn)程的加快和推進(jìn)，小區(qū)逐漸成為社會(huì)生活的基礎(chǔ)單元和市民居住的主要區(qū)域，而小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量則直接影響著小區(qū)居民的鄰里環(huán)境和生活品質(zhì)?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司與廣大居民常圍繞“如何優(yōu)化物業(yè)服務(wù)”和“合理收取物業(yè)費(fèi)”產(chǎn)生紛爭(zhēng)，雙方各執(zhí)一詞，嚴(yán)重影響了人民群眾生活滿(mǎn)意度和幸福感。日前，湖南省株洲市中級(jí)人民法院梳理了轄區(qū)內(nèi)一批涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛的典型案例，運(yùn)用民法典相關(guān)規(guī)定對(duì)此類(lèi)糾紛進(jìn)行釋法說(shuō)理，明晰物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的權(quán)利和義務(wù)，以期發(fā)揮司法裁判的價(jià)值導(dǎo)向作用，化解物業(yè)糾紛難題。

物業(yè)服務(wù)瑕疵不是拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由

王某、唐某于2016年購(gòu)買(mǎi)并入住株洲市荷塘區(qū)某住宅小區(qū)，與小區(qū)A物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由A物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。鬧心的是，合同期間，A物業(yè)公司未有效監(jiān)管小區(qū)建筑物裝飾裝修，導(dǎo)致其所住樓棟墻體受損；小區(qū)停車(chē)管理無(wú)序，經(jīng)常導(dǎo)致交通堵塞；消防設(shè)施未能定期檢查，致使發(fā)生火情時(shí)消防栓缺水、消防通道堵塞等，嚴(yán)重影響了生活體驗(yàn)。一氣之下，王某、唐某遂以不再交納物業(yè)費(fèi)的形式進(jìn)行對(duì)抗。而A物業(yè)公司則以王某、唐某拒交物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，影響物業(yè)公司正常運(yùn)營(yíng)為由向人民法院提起訴請(qǐng)。

株洲市荷塘區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，按照合同約定，A物業(yè)公司已經(jīng)為涉案小區(qū)提供了相關(guān)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向A物業(yè)公司交納相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。王某、唐某單方面拒交物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，應(yīng)及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。但是，根據(jù)王某、唐某提供的小區(qū)照片、視頻資料等，可以認(rèn)定A物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)期間確實(shí)存在瑕疵，未能完全盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)。遂依法判決王某、唐某酌情按照合同約定的85%向A物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)4479.47元。

【法官講法典】

物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是指針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面的公共性服務(wù)收費(fèi)，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益。業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)，很可能導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足、運(yùn)營(yíng)不暢，進(jìn)而影響服務(wù)質(zhì)量，致使物業(yè)服務(wù)進(jìn)入惡性循環(huán)，損害大多數(shù)正常交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。問(wèn)題需要化解，激化矛盾只會(huì)讓問(wèn)題難以處理。現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵或漏洞時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，共同完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。一旦對(duì)物業(yè)服務(wù)有任何不滿(mǎn)，就采取拖欠費(fèi)用等消極方式應(yīng)對(duì)，既無(wú)法化解矛盾，也不能解決問(wèn)題，殊不可取。

當(dāng)然，如果物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在安保、衛(wèi)生等方面較大瑕疵的，業(yè)主可以積極留存證據(jù)，法院也會(huì)支持業(yè)主適當(dāng)減免部分物業(yè)費(fèi)的主張，以促進(jìn)物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

物業(yè)安保不到位致業(yè)主損失需擔(dān)責(zé)任

B物業(yè)公司是舒某所在封閉式管理小區(qū)聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于B物業(yè)公司工作人員在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，管理松散，該小區(qū)先后8次發(fā)生盜竊案件，致使舒某等業(yè)主的電動(dòng)車(chē)輛、筆記本電腦等財(cái)物被盜，造成財(cái)產(chǎn)損失2萬(wàn)余元。而B(niǎo)物業(yè)公司工作人員在一次巡邏過(guò)程中，曾目睹了盜賊行竊，卻沒(méi)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，也未及時(shí)制止。

物業(yè)公司辯稱(chēng)，其作為公共服務(wù)的企業(yè)，在與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定中，不包含業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，所以沒(méi)有義務(wù)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)責(zé)任。

株洲市天元區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者，對(duì)于業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全具有一定的安全保障義務(wù)。本案中，盜賊先后8次進(jìn)入該小區(qū)實(shí)施盜竊行為，B物業(yè)公司并未采取合理措施防范，足見(jiàn)其平素對(duì)小區(qū)的管理過(guò)于松散、安保流于形式，沒(méi)有盡到安全保障義務(wù)。考慮到物業(yè)公司的安保義務(wù)屬于防范性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目較多，法院酌情認(rèn)定其對(duì)原告遭受的損失在適當(dāng)范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

【法官講法典】

物業(yè)安保是維護(hù)小區(qū)基本秩序的一道安全大閘。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供者，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理，以保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。由于物業(yè)服務(wù)與特定區(qū)域內(nèi)的公共生活或管理秩序密切相關(guān)，其義務(wù)往往并不僅限于物業(yè)合同約定，還負(fù)有某些法定義務(wù)。本案中，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同盡管沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，但民法典規(guī)定的法定義務(wù)不會(huì)因?yàn)楹贤瑳](méi)有約定而減免，物業(yè)服務(wù)人作為“應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序”的義務(wù)主體，因疏于職責(zé)，未盡安全保障義務(wù)，甚至在明知可能造成第三人侵權(quán)行為介入時(shí)，未能采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，致使業(yè)主合法權(quán)益受到侵害，需承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。同時(shí)，從基層社會(huì)治理體系的角度來(lái)看，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)等共同組成基層社會(huì)治理的主體網(wǎng)絡(luò)，扮演著重要的社會(huì)治理角色，物業(yè)公司需認(rèn)真履行安保義務(wù)，維護(hù)好小區(qū)和業(yè)主平安，充分發(fā)揮完善社會(huì)治理層面的功能。

物業(yè)不得阻礙業(yè)主安裝充電樁

2022年12月，為便利出行，黃某響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排號(hào)召，購(gòu)買(mǎi)了新能源汽車(chē)一輛，并欲在小區(qū)自購(gòu)車(chē)位上安裝充電樁。根據(jù)國(guó)家電網(wǎng)相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)個(gè)人充電樁需提交小區(qū)物業(yè)公司允許施工的證明。但黃某向該小區(qū)C物業(yè)公司申請(qǐng)開(kāi)具證明時(shí)，卻屢遭拒絕，雙方多番溝通協(xié)商未果。為維護(hù)自身合法權(quán)益，黃某遂將該物業(yè)公司訴至法院。

被告C物業(yè)公司辯稱(chēng)，因?yàn)榈叵萝?chē)庫(kù)車(chē)位屬于公共使用部分，安裝電動(dòng)汽車(chē)充電樁可能給其他業(yè)主帶來(lái)安全隱患，必須經(jīng)過(guò)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位三分之二的業(yè)主同意方可開(kāi)具證明。而小區(qū)業(yè)委會(huì)也明確函告，由于小區(qū)屬于老式小區(qū)，車(chē)庫(kù)只有一個(gè)出入口，設(shè)備老舊，一旦發(fā)生電動(dòng)汽車(chē)起火，容易造成不可估量的損失，且安裝電動(dòng)汽車(chē)充電樁其線路必然占用公共區(qū)域，故不能隨意蓋章同意。

株洲市天元區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。按照國(guó)家部委相關(guān)規(guī)范性文件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮在貫徹新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施發(fā)展中的積極作用，在充電設(shè)施建設(shè)時(shí)應(yīng)予以配合、提供便利。黃某作為業(yè)主依照電力公司要求需要物業(yè)公司出具同意安裝充電樁證明并在安裝過(guò)程中予以配合與協(xié)助，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行，保障充電樁的建設(shè)與投入使用。同時(shí)，黃某作為業(yè)主對(duì)自有車(chē)位依法享有使用權(quán)，其他業(yè)主不得影響和妨礙其使用。即使安裝充電樁線路需要通過(guò)車(chē)庫(kù)公共區(qū)域，也屬正常需求和合理使用。是否存在安全隱患將由電力部門(mén)勘驗(yàn)評(píng)估而最終作出決定，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主觀評(píng)估范疇，物業(yè)公司不得以此為由對(duì)抗黃某的合法權(quán)利。

【法官講法典】

業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案中，黃某所購(gòu)車(chē)位規(guī)劃用途主要為停放汽車(chē)，其購(gòu)買(mǎi)并在該車(chē)位使用新能源汽車(chē)，系積極響應(yīng)國(guó)家新能源汽車(chē)發(fā)展和節(jié)能減排戰(zhàn)略，而安裝充電樁又是新能源汽車(chē)實(shí)現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，符合該車(chē)位合理使用范圍，所以黃某有權(quán)在其車(chē)位上安裝與其汽車(chē)配套的充電樁，物業(yè)無(wú)權(quán)拒絕。實(shí)踐中，類(lèi)似本案中這樣欲在小區(qū)安裝充電樁遭到物業(yè)阻撓的情況不在少數(shù)。物業(yè)對(duì)業(yè)主申請(qǐng)自行安裝充電樁有所抗拒，主要原因還是在于安全隱患，擔(dān)心萬(wàn)一發(fā)生事故需要由其來(lái)?yè)?dān)責(zé)，從而本著“多一事不如少一事”的心態(tài)，“一刀切”拒絕業(yè)主的需求。大力發(fā)展新能源汽車(chē)，是國(guó)家保障能源安全、促進(jìn)節(jié)能減排、防治大氣污染的重要內(nèi)容。根據(jù)國(guó)家相關(guān)部委明文規(guī)定：在居民區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助施工。充電樁進(jìn)小區(qū)，物業(yè)出于安全考量有些顧慮可以理解，但仍應(yīng)依法依規(guī)積極作為，積極推動(dòng)國(guó)家戰(zhàn)略布局，為社區(qū)居民提供更加便利快捷的生活服務(wù)。

業(yè)委會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同

D物業(yè)公司是株洲市荷塘區(qū)某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)公司，從2008年開(kāi)始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。其間，由于對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意，多名業(yè)主對(duì)該物業(yè)公司服務(wù)水平表示質(zhì)疑，并提出整改建議，無(wú)果。2020年7月，該小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，再次要求D物業(yè)公司限期整改。雙方多次協(xié)商，無(wú)效。2020年11月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過(guò)表決程序決議解聘該物業(yè)服務(wù)公司，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)重新選聘新物業(yè)。因D物業(yè)服務(wù)公司拒不退出小區(qū)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)遂將其訴至法院。

株洲市荷塘區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)系依法成立，并在政府相關(guān)職能部門(mén)備案，依照法律規(guī)定，具有解聘和重新選聘物業(yè)公司的權(quán)利。其依據(jù)法定程序解除與D物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，合法有效。據(jù)此，確認(rèn)雙方物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系解除，并責(zé)令D物業(yè)公司限期搬離。判決生效后，D物業(yè)公司仍拒不退出小區(qū)。依照申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求，人民法院強(qiáng)制將其搬離小區(qū)，并將物業(yè)用房及相關(guān)資料交付該小區(qū)業(yè)委會(huì)。

【法官講法典】

物業(yè)公司作為小區(qū)服務(wù)企業(yè)，本應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為小區(qū)業(yè)主提供舒適滿(mǎn)意的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。現(xiàn)實(shí)中，很多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平不滿(mǎn)，常常會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的形式進(jìn)行抗議，或者訴請(qǐng)解除物業(yè)合同，結(jié)果往往難以如愿。解除物業(yè)合同屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，單個(gè)或少數(shù)業(yè)主不能產(chǎn)生全體業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的意思表示。依據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，D物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量屢次遭到業(yè)主質(zhì)疑，且經(jīng)業(yè)主委員會(huì)多次要求整改無(wú)效。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過(guò)表決程序決議解聘物業(yè)服務(wù)公司，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)重新選聘新物業(yè)，合法合理，符合小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的自我管理、自我約束的原則，有利于維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

■法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十二條 業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

第九百四十四條第一款 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（記者 陶琛 通訊員 張寧 姜?jiǎng)購(gòu)?qiáng) 肖思）