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“漏水問題困擾我們很久了，下雨天漏的更厲害了！”

“問題不解決，我們是不會交物業(yè)費的！”

……

今年3月10日，福建省安溪縣人民法院黨組成員、副院長劉孫明在案涉小區(qū)現(xiàn)場走訪調(diào)查時，遭遇涉訴房屋業(yè)主的“圍堵”和“訴苦”。

“房屋已過質(zhì)保期，業(yè)主委員會不同意啟用專項維修資金，我們也沒辦法?！痹谖飿I(yè)服務(wù)中心，物業(yè)公司也倒起了苦水。

這個小區(qū)發(fā)生了什么事？為什么當(dāng)事雙方都苦悶不已？法院又該如何為民解難？

今年2月，安溪法院在審理該小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主陳先生等人的物業(yè)服務(wù)合同糾紛時發(fā)現(xiàn)，案涉業(yè)主未能及時繳交物業(yè)費的原因在于，該小區(qū)100多戶業(yè)主存在房屋頂樓或外墻漏水問題，業(yè)主屢次向物業(yè)公司反映維修需求，但均未得到妥善處理。

于是，劉孫明帶隊到案涉小區(qū)了解情況，便有了開頭的一幕。在大致了解情況后，他組織社區(qū)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會和業(yè)主代表召開現(xiàn)場座談會。

經(jīng)溝通交流，物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾糾紛的來龍去脈逐漸清晰：小區(qū)171戶業(yè)主存在房屋頂樓或外墻漏水問題，業(yè)主以房屋漏水為由拒交物業(yè)費，物業(yè)公司認為房屋已過質(zhì)保期，向業(yè)主委員會提議申請住宅專項維修資金解決漏水問題，但業(yè)主委員會以維修費用應(yīng)由物業(yè)公司及開發(fā)商承擔(dān)為由不同意啟動專項維修資金，導(dǎo)致矛盾愈演愈烈。

經(jīng)法院現(xiàn)場組織調(diào)解，業(yè)主陳先生等人答應(yīng)待漏水問題解決后繳交物業(yè)費，物業(yè)公司同意配合、協(xié)調(diào)解決漏水問題，并撤回起訴。

“小物業(yè)關(guān)乎大民生。漏水問題如果沒解決好，還會有更多的糾紛涌入法院?！眲O明一語中的，法院要延伸審判職能，可以通過司法建議等方式堵住基層社會治理漏洞，推動矛盾糾紛源頭預(yù)防、前端化解。

如何制定一份有的放矢、科學(xué)合理的司法建議，推動破解物業(yè)糾紛這個“城市病”？

安溪法院簡易案件審判庭庭長黃田中對該院近年來審結(jié)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛進行系統(tǒng)分析，總結(jié)案件特點，分析矛盾癥結(jié)。

通過走訪案涉小區(qū)及轄區(qū)內(nèi)其他小區(qū)，與小區(qū)業(yè)主面對面溝通，了解小區(qū)管理中存在的問題，對走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的漏洞問題逐一登記在冊、認真研究，總結(jié)規(guī)律特點，慢慢地黃田中心中有了數(shù)。

“漏水問題如何解決是該案糾紛的主要原因。同時，不僅案涉小區(qū)，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主在交房后未再續(xù)交日常公共維修資金，導(dǎo)致維修資金短缺，容易讓物業(yè)和業(yè)委會在維修費用上發(fā)生矛盾。”黃田中表示。

找準根源，方能對癥下藥。經(jīng)過充分的數(shù)據(jù)分析和調(diào)查研究，5月17日，黃田中向安溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出協(xié)調(diào)相關(guān)部門在妥善化解房屋漏水問題、合理使用住宅專項維修資金等方面改進的建議。

“這份司法建議針對性強，內(nèi)容具體明確，及時幫助我們發(fā)現(xiàn)問題、找準問題根源。”接到司法建議后，縣住建局立即召集會議專門分析研究、部署工作、制定整改措施。

——針對房屋漏水問題，建議并推動社區(qū)代行業(yè)主委員會職責(zé)，召開業(yè)主大會，及時申請專項維修資金對漏水的房屋予以維修。

——針對合理使用住宅專項維修資金問題，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳力度，鼓勵業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極申請專項維修資金用于小區(qū)公共維修。目前，累計審批專項維修資金項目申請210萬元。

……

在縣住建局的有力推動下，8月25日案涉小區(qū)物業(yè)公司就小區(qū)漏水維修工程對外發(fā)布招標(biāo)公告；9月20日福建省某建筑工程有限公司中標(biāo)漏水維修工程，并于10月16日開始維修，解決漏水問題。

歷時5個月，困擾小區(qū)171戶業(yè)主的漏水問題終于得以解決。

數(shù)據(jù)是司法建議成效轉(zhuǎn)化的最好注腳。今年1月至9月，安溪法院受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛271件，同比下降26.4%，尤其是5月司法建議制發(fā)后，受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛67件，同比下降55.6%。

“司法建議問題歸納要精準、原因分析要透徹、建議要合理，才能推動解決真問題、真解決問題?！卑蚕ㄔ狐h組書記、院長黃小丹介紹說，近年來，安溪法院堅持能動司法，充分運用司法建議為社會綜合治理“把脈開方”，近三年來共針對審判中發(fā)現(xiàn)的苗頭性、共性問題發(fā)送司法建議45份，持續(xù)為社會治理注入司法動力。（徐志林）