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本報(bào)訊 許軍向趙強(qiáng)購(gòu)得一套住宅后，發(fā)現(xiàn)因趙強(qiáng)拖欠其表哥劉威的債務(wù)，之前一直把該房租給劉威夫婦居住，直到趙強(qiáng)還清債務(wù)為止。多次交涉無(wú)果，許軍將劉威夫婦訴至法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。近日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出維持一審的終審判決，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，駁回許軍的訴訟請(qǐng)求。

2018年3月，趙強(qiáng)向表哥劉威借款150萬(wàn)元，后雙方簽訂房屋租賃合同，約定趙強(qiáng)將其所有的人民路20號(hào)房屋出租給劉威，以借款150萬(wàn)元的利息為租金，在趙強(qiáng)未還清借款時(shí)，劉威有權(quán)居住或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。此后，劉威夫婦一直居住于該套房屋內(nèi)，并按時(shí)繳納水電、物業(yè)等費(fèi)用。

2020年5月，趙強(qiáng)與許軍簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將該人民路20號(hào)房屋出售給許軍，購(gòu)房總價(jià)款為120萬(wàn)元。在許軍支付30萬(wàn)元定金后，詢(xún)問(wèn)能否去看房，趙強(qiáng)回復(fù)該房屋現(xiàn)由其表哥劉威夫婦居住，暫不便看房。對(duì)此，許軍未表示異議，在支付了剩余款項(xiàng)后，與趙強(qiáng)一起至不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理變更登記并領(lǐng)取了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

因趙強(qiáng)未歸還借款，案涉房屋一直由劉威夫婦居住。后許軍便與趙強(qiáng)簽訂了退房退款協(xié)議，約定若趙強(qiáng)一個(gè)月內(nèi)未將房屋交付其使用，則應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款120萬(wàn)元，否則其有權(quán)自行開(kāi)鎖入住。但一個(gè)月后，趙強(qiáng)未交房亦未退款。許軍將劉威夫婦訴至海安市人民法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。

海安法院審理后認(rèn)為，許軍是通過(guò)與趙強(qiáng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的方式取得案涉房屋，雖然辦理了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，起到了權(quán)利公示的作用，但是出賣(mài)方自始未交付，可見(jiàn)許軍從未實(shí)現(xiàn)過(guò)對(duì)房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有權(quán)權(quán)能。而當(dāng)事人主張物權(quán)排除妨害的前提是其已經(jīng)取得相應(yīng)的物權(quán)權(quán)能，故在所有權(quán)與占有權(quán)相分離的情況下，尚不能認(rèn)定許軍有權(quán)基于房屋所有權(quán)人地位而要求房屋的實(shí)際占有人排除妨害。

此外，劉威夫婦在房屋買(mǎi)賣(mài)前就已與趙強(qiáng)簽訂房屋租賃合同，二人對(duì)房屋的使用不屬于非法侵占。在許軍支付定金、要求看房時(shí)，趙強(qiáng)便告知?jiǎng)⑼驄D居住于此，不便看房。依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，許軍在明知該房屋已被出租的情況下仍然購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)后果，無(wú)權(quán)要求劉威夫婦搬離房屋。同時(shí)法院釋明，若許軍認(rèn)為因未能實(shí)際取得對(duì)房屋的實(shí)際占有致使自身權(quán)利受損，可依法向合同相對(duì)方趙強(qiáng)主張賠償責(zé)任。

一審判決后，許軍提起上訴。南通中院審理后維持了原判。

（顧建兵 吳振宇）