中介機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化,中介機(jī)構(gòu)向開發(fā)商“討薪”事件也時(shí)有發(fā)生。
近日,一份名為《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報(bào)》的文件在網(wǎng)絡(luò)上流傳,其中,關(guān)于“各開發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過10億多元”的信息引發(fā)關(guān)注。
知名中介發(fā)文討傭金
網(wǎng)傳文件的落款為“中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸”,時(shí)間為2023年8月11日。
文件稱,近年來,房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,開發(fā)商資金鏈斷裂爆雷,無法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金,導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損,經(jīng)營(yíng)舉步維艱。
據(jù)第一財(cái)經(jīng),名中原集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)證實(shí)了上述文件的真實(shí)性。
“按照房地產(chǎn)銷售行業(yè)多年來的慣例,銷售人員的收入包含基本工資和傭金提成,傭金提成需要在收到開發(fā)商/代理商的銷售傭金之后發(fā)放?!鄙鲜鑫募?nèi)容表示,中原集團(tuán)成立45年以來一直執(zhí)行上述的傭金提成發(fā)放制度,員工的基本工資部分,從來都是按月按時(shí)足額發(fā)放的,從未有任何拖延薪資或惡意欠薪的情況。
對(duì)于員工未收到的傭金,上述文件稱,如果要求深圳中原在未收到開發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下先行墊付傭金,即使僅墊付基層員工的提成,需要墊付的資金金額已超過4億元,這將導(dǎo)致公司的經(jīng)營(yíng)更加困難?;谇笆龈鞣矫娴脑?,中原集團(tuán)和深圳中原在尚未收到開發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下,并不具備先行墊付員工提成及合作方傭金的先決條件。不過,考慮到部分特別困難員工的生存困境,中原集團(tuán)董事局決定,向有特別困難的員工發(fā)放特困撫恤金,有特殊需要的困難員工可以按照流程提交申請(qǐng),由集團(tuán)員工協(xié)會(huì)審核批復(fù)處理。
涉及恒大、寶能等
公開資料顯示,深圳中原屬于中原集團(tuán),中原集團(tuán)成立于1978年,是一家以房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)為主,涉足物業(yè)管理、測(cè)量估價(jià)、按揭代理、資產(chǎn)管理、數(shù)據(jù)整合、投資移民等領(lǐng)域的大型綜合性地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。
公司官網(wǎng)顯示,目前,中原集團(tuán)共有55000余名員工,2500間直營(yíng)地鋪,在包括全球60座城市成立了分公司,業(yè)務(wù)輻射百城,成為了房地產(chǎn)代理行業(yè)的先行者和引領(lǐng)者。
據(jù)上海證券報(bào),深圳中原是中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司的簡(jiǎn)稱,是深圳大型的專業(yè)地產(chǎn)代理公司,自2001年起在二級(jí)市場(chǎng)的代理樓盤數(shù)量和銷售量,均占深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)主要份額。
深圳中原為政府土地投資提供調(diào)研服務(wù),為開發(fā)商提供全程咨詢策劃及銷售代理服務(wù),為深港等地客戶提供住宅、寫字樓、商鋪、廠房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù),以及按揭、評(píng)估等服務(wù)。
上述文件稱,近年來,房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,各大開發(fā)商資金鏈斷裂相繼暴雷,無法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金,導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損,經(jīng)營(yíng)舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計(jì),各開發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過10億多元,目在法院已經(jīng)啟動(dòng)訴訟追傭的金額達(dá)5.35億元,其中法院已經(jīng)裁決,在強(qiáng)制執(zhí)行的金額超過了4億元,待判決的金額1.35億多元。
目前,深圳中原起訴的主要開發(fā)商和項(xiàng)目,包括佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。而近期上述被起訴的地產(chǎn)開發(fā)商也是各類消息頻出。
據(jù)第一財(cái)經(jīng),中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,從債權(quán)人償付順位角度來看,中介銷售傭金的支付應(yīng)該會(huì)被歸為普通債權(quán),與一般供應(yīng)商處于同一序列,償付順序在有擔(dān)保抵押等增信條件的優(yōu)先債權(quán)之后,在優(yōu)先股之前。
柏文喜表示,在追傭的過程中,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以采取訴前保全的方式盡量多的查封對(duì)方的有效資產(chǎn),以及關(guān)鍵往來賬戶,然后再與對(duì)方充分協(xié)商,雙方盡可能實(shí)現(xiàn)最大限度的和解,從而盡快的追回債權(quán)。
深圳二手房交易規(guī)模萎縮
從業(yè)人員大量流失
來自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,2020年至今,深圳二手房交易量持續(xù)走低。2020年至2022年,深圳二手房網(wǎng)簽錄得量(在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)發(fā)起的買賣合同份數(shù),非最終成交過戶套數(shù))分別為120295套、44375套、26853套,今年上半年的二手房錄得量為20852套,僅為高峰期2020年的零頭。
今年7月12日,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳二手房房產(chǎn)中介平均每人每個(gè)月的成交量是0.09套,折算下來一名中介一年只能賣掉1.08套房。
近年來,深圳二手房交易規(guī)模萎縮,導(dǎo)致從業(yè)人員大量流失。
“市場(chǎng)高峰期深圳有6萬多名星級(jí)中介(實(shí)名登記從業(yè)人員),現(xiàn)在只剩2萬多人,行業(yè)生存困難。”深房中協(xié)相關(guān)人士表示。此外,今年上半年深圳中介行業(yè)的“新人率”約21.6%。在行情火熱的2020年,49.3%的從業(yè)者是新人。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出,深圳二手房市場(chǎng)一季度“階段性小陽(yáng)春”行情在進(jìn)入4月份之后戛然而止,甚至從二季度開始,每月成交量持續(xù)下探,并重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地,歸根結(jié)底還是市場(chǎng)筑底后,市場(chǎng)信心仍未能徹底修復(fù)。進(jìn)入下半年后,隨著新房銷售壓力的累加,一、二手房競(jìng)爭(zhēng)的白熱化以及市場(chǎng)對(duì)于政策預(yù)期的減弱,在無任何托底穩(wěn)預(yù)期政策的支撐下,市場(chǎng)近期恐難再現(xiàn)類似一季度“階段性小陽(yáng)春”行情。
編輯|孫志成 易啟江校對(duì)|趙慶
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