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導(dǎo)讀

又是一年畢業(yè)季，大量高校畢業(yè)生走出校門(mén)開(kāi)啟新的人生旅程。然而，“黑中介”、天價(jià)房租等問(wèn)題屢上熱搜。民生無(wú)小事。黨的二十大提出要建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。不能讓“租房難”成為高校畢業(yè)生就業(yè)之后的“攔路虎”。為此，北京市房山區(qū)人民法院整理已審結(jié)的房屋租賃相關(guān)典型案例，結(jié)合民法典相關(guān)條款進(jìn)行釋法說(shuō)理，厘清畢業(yè)季租房難題，讓租房畢業(yè)生租得安心、住得放心！

多家中介同一房源 擇一簽約被訴“跳單”

A公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。2021年6月，公司經(jīng)紀(jì)人石某為剛工作的李某推薦了一套位于某小區(qū)的住宅，并為李某提供了帶看服務(wù)。李某看房后表示很滿意，向石某表達(dá)了租房意向。在與房東溝通后，經(jīng)紀(jì)人石某主動(dòng)與李某溝通簽約事項(xiàng)，但李某一直拖延不簽約并詢問(wèn)中介費(fèi)用優(yōu)惠問(wèn)題。經(jīng)多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋。A公司認(rèn)為李某的行為構(gòu)成了“跳單”，侵犯了A公司的利益，故訴至法院，要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)。

李某則表示，在租房前，租房人會(huì)跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房。自己及房東均未與A公司簽署過(guò)任何形式獨(dú)家委托協(xié)議，該套房屋在多家中介機(jī)構(gòu)租房平臺(tái)均有掛出；在簽訂合同前，自己未通過(guò)A公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認(rèn)為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”。

法院審理后認(rèn)為，雖然A公司先帶李某看過(guò)涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，李某通過(guò)其他公司也獲得了房源信息并最終促成交易。在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或者服務(wù)好的中介公司促成交易。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約，遂駁回了A公司要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

【法官講法典】

民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件而訂立合同。一般而言，只要承租人實(shí)際接受了中介人的中介服務(wù)，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同的成立與中介人提供的服務(wù)有因果關(guān)系。

本案中，涉案房屋在多家中介公司掛牌出租，多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務(wù)，李某具有選擇最滿意、最合適的中介為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并通過(guò)中介與房主訂立合同的權(quán)利。因此，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)并不能認(rèn)定李某租房是利用了A公司提供的信息和機(jī)會(huì)，故李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約。

出租違建房合同無(wú)效 承租人可要求賠償

2022年7月，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉某與房山區(qū)某村村民王某簽訂《房屋租賃合同》，約定王某將自建房屋出租給劉某，租期一年，年租金1.8萬(wàn)元。劉某一次性支付了一年租金。2022年9月，劉某承租的房屋被政府認(rèn)定為違法建設(shè)，后被拆除。劉某在房屋內(nèi)存放了筆記本電腦、紀(jì)念冊(cè)、書(shū)籍等物品，因房屋突然被拆，上述物品未被妥善存放，造成嚴(yán)重?fù)p失。劉某多次與出租人王某協(xié)商賠償事宜未果，遂訴至法院，要求判令雙方簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，并要求王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財(cái)物損失、支付搬家人工費(fèi)及運(yùn)輸費(fèi)共計(jì)2萬(wàn)元。

王某并不認(rèn)可劉某的訴訟請(qǐng)求。他表示與劉某之間有口頭約定，明確告知過(guò)劉某房屋要拆遷，如果該房屋拆遷，可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前三日通知?jiǎng)⒛?，并在房屋拆遷后，在劉某認(rèn)可的情況下為他另外租賃了新的房屋。

法院審理后認(rèn)為，王某租用的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效，該房屋已按違法建筑拆除。民事法律行為無(wú)效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，劉某主張返還預(yù)付租金，具有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持；關(guān)于財(cái)物損失，因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場(chǎng)未對(duì)書(shū)籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴(kuò)大損失，對(duì)該項(xiàng)主張不予支持；關(guān)于搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)，因房東王某未依約提供合法適租的房屋，導(dǎo)致涉案租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，王某對(duì)此存有過(guò)錯(cuò)，對(duì)劉某主張賠償搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)合理部分予以支持。

最終，法院判決房東王某返還劉某預(yù)付租金、賠償劉某搬家費(fèi)等共計(jì)1.5萬(wàn)元。

【法官講法典】

關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

民法典第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失。出租違章建筑的合同應(yīng)屬無(wú)效，出租人應(yīng)返還相應(yīng)租金給承租人，但也有權(quán)向承租人主張使用房屋期間的占用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。而承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用。此外，承租人還可依據(jù)出租人的過(guò)錯(cuò)程度向出租人主張裝修損失及實(shí)際發(fā)生的搬遷損失。

本案中，王某作為房屋出租方，出租的房屋未經(jīng)合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而劉某作為完全民事行為能力人，在涉案房屋被通知拆除的情況下，對(duì)存放在房屋內(nèi)的物品未盡到合理謹(jǐn)慎的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)義務(wù)。

法官提示，承租人在簽約前應(yīng)當(dāng)審查租賃房屋的建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，避免因合同無(wú)效而無(wú)法繼續(xù)使用租賃房屋。如遇到合同無(wú)效的情形，承租人應(yīng)及時(shí)搬離租賃房屋，避免自身?yè)p失擴(kuò)大。

承租人毀損租賃物 退租時(shí)應(yīng)進(jìn)行賠償

賈某于2019年大學(xué)畢業(yè)后就租住在某小區(qū)，在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中，對(duì)房屋狀況、合同解除、違約責(zé)任等事宜進(jìn)行了明確約定。2022年2月，雙方的租賃關(guān)系終止，蔣某在驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴(yán)重，要求賈某進(jìn)行賠償。

賈某拒絕賠償，并采取在涉案房屋門(mén)上貼大字、門(mén)鎖灌膠水等過(guò)激行為，導(dǎo)致房屋無(wú)法繼續(xù)出租。房東蔣某遂訴至法院，要求免退還房屋押金，賈某賠償房屋附屬設(shè)施財(cái)產(chǎn)損失、房屋無(wú)法出租期間的租金共計(jì)4.9萬(wàn)元。

庭審中，賈某不認(rèn)可蔣某的訴訟請(qǐng)求，并提起了反訴，要求蔣某返還押金及水電費(fèi)等共計(jì)7259.39元。賈某認(rèn)為原房東配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無(wú)法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對(duì)房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。在退房時(shí)，他已主動(dòng)向房東提供其他沙發(fā)以作更替，但房東蔣某主動(dòng)放棄，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請(qǐng)求。

法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則按照約定全面履行自己的義務(wù)。關(guān)于屋內(nèi)物品損失，在綜合考慮賈某的租期、租住期間產(chǎn)生的合理?yè)p耗、涉案家具的市場(chǎng)價(jià)格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定損失為8000元；關(guān)于房屋無(wú)法出租的損失，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。關(guān)于押金，因屋內(nèi)物品的相關(guān)損失已酌定賠付，故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù)，予以駁回。

最終，法院判決承租人賈某賠償房東蔣某物品損失8000元，房東蔣某退還承租人賈某押金及水電費(fèi)7147元。

【法官講法典】

根據(jù)民法典規(guī)定，在使用出租房屋過(guò)程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務(wù)。如未盡到上述義務(wù)，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但需要注意的是，租賃物自然損耗受損毀的，承租人不需要賠償責(zé)任。

本案中，賈某作為房屋承租人，未依合同約定及誠(chéng)實(shí)信用原則合理使用房屋、愛(ài)護(hù)房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處分屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益；但蔣某將房屋出租以獲利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理?yè)p耗的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移成本。

法官提醒，承租人應(yīng)妥善、適當(dāng)?shù)厥褂?、保管房屋及屋?nèi)設(shè)施，對(duì)房屋內(nèi)設(shè)施不能隨意損壞，出現(xiàn)折舊和磨損情況時(shí)及時(shí)告知出租方。如出租人以此為由拒絕退還押金或者要求賠償，則需要判斷房屋和屋內(nèi)設(shè)施折舊是否超過(guò)正常使用限度。

■法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第七百零九條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

第七百一十四條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

編后語(yǔ)

破解高校畢業(yè)生“租房難”的相關(guān)問(wèn)題，既關(guān)乎廣大青年切身利益，也關(guān)乎社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。點(diǎn)燃高質(zhì)量發(fā)展的青年“引擎”需要社會(huì)多方合力，切實(shí)做好各方面的服務(wù)保障。

為此，要加強(qiáng)并完善住房支持政策服務(wù)，降低公共租賃住房申請(qǐng)條件和配租標(biāo)準(zhǔn)；加快保障性租賃住房建設(shè)，提供有品質(zhì)的保障性租賃住房；規(guī)范租房市場(chǎng)，明確行業(yè)規(guī)范，加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，規(guī)范房屋租賃鏈條各方行為；加大普法力度，開(kāi)展形式多樣的普法宣傳活動(dòng)，將房屋租賃等相關(guān)法律知識(shí)送進(jìn)高校、社區(qū)，為規(guī)范租房市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的法治保障。

此外，高校畢業(yè)生也應(yīng)充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，主動(dòng)學(xué)習(xí)安全租房知識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和自我保護(hù)意識(shí)。（何棟華∕文）