色婷婷色综合激情国产日韩,国产在线麻豆精品,日韩亚洲专区在线电影,av777,午夜色站,亚洲第一网站在线观看,国内偷自第一二三区

物業(yè)服務(wù)涉及千家萬戶，與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)。近年來，隨著人民群眾對物業(yè)管理質(zhì)量要求的不斷提高，物業(yè)糾紛案件持續(xù)增多，已成為人民群眾反映強(qiáng)烈的問題之一。為滿足群眾多元解紛需求，優(yōu)化社會治理方式，強(qiáng)化矛盾糾紛的源頭治理，重慶市第五中級人民法院于2022年發(fā)布了轄區(qū)的第一批物業(yè)糾紛示范判決，取得了較好的效果，轄區(qū)兩級法院物業(yè)糾紛一審、二審案件數(shù)量同比下降28.04%、45.05%。近日，該院又選取第二批具有代表性的物業(yè)糾紛生效判決向社會發(fā)布，以期進(jìn)一步發(fā)揮示范判決的引領(lǐng)作用，促進(jìn)同類糾紛訴源治理工作取得更好的實效。

明確物業(yè)服務(wù)合同效力與合同備案的關(guān)系

鄭某是渝中區(qū)一建筑面積為9.68㎡的庫房的業(yè)主。2010年7月1日，開發(fā)商重慶某實業(yè)公司與某物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，委托某物業(yè)公司為包括鄭某的庫房在內(nèi)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)為寫字樓16.5元/月/平方米、商業(yè)18元/月/平方米。2020年1月1日，鄭某與某物業(yè)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定其庫房的物業(yè)服務(wù)費自2020年1月1日起收取，收費標(biāo)準(zhǔn)為6元/月/平方米。合同簽訂后，某物業(yè)公司為涉案物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。然而，鄭某未交納2018年5月1日至2020年8月31日期間其庫房的物業(yè)費。某物業(yè)公司書面催收未果，遂起訴。鄭某以前期物業(yè)服務(wù)合同其未參與簽訂、其與某物業(yè)公司之間無物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、該合同未經(jīng)業(yè)主大會聽證、未在所屬住房和城市建設(shè)委員會備案登記不具有法律效力等為由，拒絕按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費。

重慶市渝中區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，某物業(yè)公司依照前期物業(yè)服務(wù)合同提供了物業(yè)服務(wù)，在未與鄭某簽訂補(bǔ)充協(xié)議之前的時間段內(nèi)，鄭某應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)合同約定及時交納物業(yè)費。之后的時間段則應(yīng)按照雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，遂判決鄭某向某物業(yè)公司支付欠付的物業(yè)費3659.04元（9.68㎡×16.5元/㎡/月×20個月＋9.68㎡×6元/㎡/月×8個月=3659.04元）。鄭某不服一審判決，提起上訴。重慶五中院經(jīng)依法審理后駁回上訴，維持原判。

【典型意義】

根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，均對業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同備案，是為了便于政府行政主管部門對物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，并不會影響物業(yè)服務(wù)合同主體的權(quán)益，也與物業(yè)服務(wù)合同的的效力無關(guān)。該判決明確了物業(yè)服務(wù)合同是否備案，不會影響合同本身的效力。

物業(yè)服務(wù)一般瑕疵不影響物業(yè)費交納義務(wù)

趙某是南岸區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)約定為0.65元/月/平方米。趙某拖欠2016年1月至3月期間的物業(yè)費5426元，某物業(yè)公司起訴要求趙某支付拖欠的物業(yè)費及違約金。庭審中，趙某向法庭提交了小區(qū)微信群的聊天記錄、保安巡邏簽到表、照片及錄音光盤等證據(jù)，擬證明物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、小區(qū)環(huán)境臟亂差、物業(yè)人員配備不齊等情況，并要求按照0.3元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費。物業(yè)公司則提交了當(dāng)班隊員簽到表、保安巡邏簽到表、化糞池清掏服務(wù)合同及發(fā)票、生活垃圾清運協(xié)議、工作照片等證據(jù)，擬證明其按約向小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)。

生效判決認(rèn)為，從雙方舉示的證據(jù)來看，物業(yè)公司在對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)過程中確有一定瑕疵，但已對業(yè)主提出的一些問題進(jìn)行了改進(jìn)，不足以免除或減少趙某交納物業(yè)費的義務(wù)。然而，鑒于物業(yè)公司提供的服務(wù)存在一定瑕疵，對于物業(yè)公司主張的違約金法院不予支持，遂判決趙某支付物業(yè)費5426元。

【典型意義】

司法實務(wù)中，業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務(wù)費的主要原因之一是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位。物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性、長期性、綜合性的服務(wù)，判斷物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵及瑕疵程度，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定、提供物業(yè)服務(wù)的條件、物業(yè)服務(wù)的過程及效果等因素綜合考量，不能僅憑某一時間、地點的狀態(tài)就全部否定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供的服務(wù)僅為一般瑕疵，不構(gòu)成重大瑕疵的，業(yè)主仍應(yīng)按照合同約定的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。但因業(yè)主并非無故拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人主張違約金的，人民法院可不予支持。該判決平等保護(hù)了雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

明確高空拋物損害與物業(yè)服務(wù)人的管理責(zé)任

2020年10月7日15時許，居住在南岸區(qū)某小區(qū)3幢2單元的李某行至該單元下方時，被空中落下的一支玩具槍型筆砸中頭部。后被送醫(yī)住院治療11天，產(chǎn)生醫(yī)療費等直接損失9061.61元。事發(fā)后，該小區(qū)物業(yè)公司工作人員撥打電話向公安機(jī)關(guān)報案。當(dāng)?shù)嘏沙鏊泳?，與物業(yè)公司一起現(xiàn)場走訪排查，但未查明侵權(quán)人。李某受傷時所在3幢2單元共有26層，其中4號和5號戶型中有房間面朝事發(fā)地點方向。李某起訴該兩個戶型共計50余戶業(yè)主和物業(yè)公司，要求被告承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

重慶市南岸區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，高空拋物致人損害，有加害可能的房屋使用人不能證明自己未侵權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，故判決40余戶業(yè)主對李某80%的損失各補(bǔ)償181元。涉案物業(yè)公司未安裝監(jiān)控設(shè)備，也未舉示證據(jù)證明其曾就安裝監(jiān)控設(shè)備事宜主動與小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會進(jìn)行過協(xié)商，未采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發(fā)生，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，判決物業(yè)公司賠償李某20%的損失。部分被告不服一審判決，提起上訴。重慶五中院經(jīng)在涉案小區(qū)巡回公開審理后駁回上訴，維持原判。

【典型意義】

高空拋物對人民群眾的生命、健康和財產(chǎn)構(gòu)成嚴(yán)重威脅，危害性大，直接責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任甚至刑事責(zé)任。法律明確規(guī)定，高空拋物致人損害，不能查明責(zé)任人的，由有加害可能的業(yè)主給予補(bǔ)償；物業(yè)服務(wù)人等建筑物管理人有采取必要安全措施防止高空拋物、墜物的義務(wù)。安裝監(jiān)控設(shè)備既能預(yù)防高空拋物、墜物，震懾高空拋物、墜物的侵權(quán)人，同時也便于事后查明侵權(quán)人，為有效預(yù)防高空拋物、墜物的必要措施。因此，物業(yè)服務(wù)人為履行職責(zé)所需，可自行安裝或根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定積極協(xié)調(diào)動用物業(yè)專項維修資金安裝。同時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對高空拋物危害性進(jìn)行宣傳、教育、提示。

業(yè)主知情權(quán)與物業(yè)服務(wù)公開義務(wù)范圍

曹某是南岸區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，自2004年接房后即開始裝修，隨即入住。該小區(qū)自2004年建成投入使用以來，一直由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。小區(qū)物業(yè)管理處在醒目位置長期公示有該物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)人員的照片、姓名、職務(wù)、聯(lián)系電話，物業(yè)值班電話，便民服務(wù)項目，有償服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)評定等級，物業(yè)服務(wù)合同等信息。另在小區(qū)公示欄內(nèi)，還公示了物業(yè)服務(wù)工作報告、公共收益收支統(tǒng)計表、專項維修資金交納統(tǒng)計表、物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)總平面圖等資料。2021年8月，曹某起訴某物業(yè)公司，要求其在小區(qū)公告欄或顯著位置公示該公司的營業(yè)執(zhí)照、小區(qū)建筑區(qū)劃總平面圖、服務(wù)人員基本情況、該公司從2004年6月至今與小區(qū)簽訂的所有物業(yè)服務(wù)合同、2004年6月至今的公共收益及使用情況明細(xì)、配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料、公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)記錄等資料。

生效判決認(rèn)為，在前面的物業(yè)服務(wù)合同已到期且有新的物業(yè)服務(wù)合同簽訂的情況下，曹某要求公示每一份物業(yè)服務(wù)合同，明顯超出合理范圍。根據(jù)小區(qū)業(yè)主委員會出具的證明材料，物業(yè)公司已將現(xiàn)在正在履行的物業(yè)服務(wù)合同和各季度公共收益收支情況在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示。另物業(yè)公司舉示的證據(jù)證明其已將法律規(guī)定需要公示的材料進(jìn)行了公示。對于曹某要求公示小區(qū)公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)記錄及要求公示原件的訴訟請求，因涉及2004年至2021年期間的資料，時間跨度過大，亦不具有合理性。曹某還要求公示的配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料，不屬于法律規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公示的范圍，且不屬于物業(yè)公司的職責(zé)范圍，該請求缺乏法律依據(jù)，遂判決駁回曹某訴訟請求。

【典型意義】

根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)定期將服務(wù)事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等信息以合理方式向業(yè)主公開，長期公示或定期公示均可。業(yè)主有了解小區(qū)事務(wù)的知情權(quán)，若物業(yè)服務(wù)人未予公開服務(wù)事項，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)人予以公開。但業(yè)主要求公開的內(nèi)容不能超出法定要求公開的范圍，要求公開的方式及公開的期間均應(yīng)具備合理性。如果業(yè)主要求公開的事項超出法定范圍或公開方式不合理，人民法院不予支持。本案的判決明確了業(yè)主知情權(quán)的行使需有限度，既要兼顧保障業(yè)主知情權(quán)，又要平衡披露義務(wù)主體的負(fù)擔(dān)。

■司法觀察

訴源治理的多位一體探索實踐

小小的物業(yè)糾紛，往往牽動著民生的大問題。能否以有力有效的舉措化解和預(yù)防物業(yè)糾紛，關(guān)乎民生福祉和社會安定。2020年1月1日至2022年12月31日的三年間，重慶五中院轄區(qū)兩級法院共受理物業(yè)糾紛一審案件62834件，二審案件707件，呈現(xiàn)出案件體量大、爭議標(biāo)的小、爭議焦點趨同、涉訴群體化、裁判結(jié)果具有示范效應(yīng)等顯著特點。針對物業(yè)糾紛案件的特點，重慶五中院積極作為、主動服務(wù)，立足民事審判職能，強(qiáng)化延伸服務(wù)，不斷探索多位一體開展物業(yè)糾紛訴源治理之路。

一是開展巡回審理，就地化解糾紛。將司法服務(wù)的觸角延伸至基層，精心選取典型案件，每年到社區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、涉案小區(qū)等地開展巡回審判數(shù)十件，把矛盾糾紛化解在一線，力爭達(dá)到“審理一案、教育一片”的良好效果，積極回應(yīng)人民群眾司法需求。

二是開展普法宣傳，提升法律意識。在物業(yè)服務(wù)糾紛集中的小區(qū)，通過發(fā)放宣傳資料、現(xiàn)場答疑、組織法治講座等方式，在物業(yè)管理公司和廣大業(yè)主中間普及相關(guān)法律知識，提高物業(yè)公司依法經(jīng)營和廣大業(yè)主依法維權(quán)的意識，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展。

三是發(fā)布典型案例，明確裁判規(guī)則。充分發(fā)揮司法裁判對物業(yè)服務(wù)市場的規(guī)范和價值引領(lǐng)作用。2022年以來，連續(xù)兩年發(fā)布轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛典型案例的示范判決，通過在門戶網(wǎng)站和該院官方新媒體平臺并借助各類社會媒體平臺進(jìn)行發(fā)布，法官做客廣播電視欄目進(jìn)行在線解讀，將示范判決印制成冊發(fā)往基層法院、人民調(diào)解組織、社區(qū)等，促進(jìn)同類糾紛的積極預(yù)防和依法化解。

四是推進(jìn)多元解紛，提升治理效能。創(chuàng)新發(fā)展新時代“楓橋經(jīng)驗”，不斷健全在線訴調(diào)對接機(jī)制，加強(qiáng)與社會力量的合作交流及與相關(guān)部門、人民調(diào)解組織的聯(lián)動，拓展多元解紛渠道，加強(qiáng)專業(yè)性指導(dǎo)，全面提升矛盾糾紛多元化解工作效能。（鐘麗君 萬前程）