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擱淺的老小區(qū)“自拆自建”:無(wú)政策文件支持 業(yè)主同意率卡在99.99%
2023年09月12日 15:09 來(lái)源:澎湃新聞 關(guān)燈

  成都武侯區(qū)中央花園二期,是一個(gè)建成20多年的商品房住宅小區(qū),因?yàn)樵O(shè)施老化,業(yè)主們開始籌劃“自拆自建”。此事經(jīng)媒體報(bào)道后,引發(fā)社會(huì)關(guān)注。不少人更關(guān)注的是,該小區(qū)若重建成功能否為后來(lái)者提供一個(gè)樣本。

  然而,目前事情的進(jìn)展似乎并不順利。9月4日,成都市武侯區(qū)住建交局房屋管理科工作人員告訴澎湃新聞,中央花園二期拆了重建首先要符合城市規(guī)劃,需經(jīng)規(guī)劃和自然資源局同意后再報(bào)建,現(xiàn)在規(guī)劃和自然資源局那邊還沒有通過(guò)。此外,雖有政策允許D級(jí)危房原址重建,但“自拆自建”暫時(shí)沒有政策性的文件支持。

  9月6日,武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦回復(fù)澎湃新聞時(shí)也表示,目前,街道辦還沒有收到上級(jí)部門針對(duì)此事的任何批復(fù)。

  澎湃新聞了解到,早在2018年,該小區(qū)就有業(yè)主提出在原有基礎(chǔ)上拆舊房重建新房,通過(guò)增加容積率的方式讓開發(fā)商覆蓋拆建的成本,這樣除了提升居住環(huán)境外,房子也能升值。5年過(guò)去了,重建設(shè)想仍停留在紙上。

  花園小區(qū)多年后變“老破小”,業(yè)主提出推倒重建

  中央花園是成都城西當(dāng)年著名的“五大花園”之一,中央花園二期建成于上世紀(jì)90年代末,是當(dāng)?shù)刈钤绲囊慌唐贩?。小區(qū)位于二環(huán)三環(huán)之間的清水河畔,總共72棟樓,3300多戶,人口過(guò)萬(wàn)。

  早年,成都有“南富西貴”之說(shuō),在西邊買商品房的人都具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而中央花園二期地理位置優(yōu)越,附近規(guī)劃有兩條地鐵線(其中一條在建),周邊配套有學(xué)校、醫(yī)院、公園等。

  但這個(gè)建成20多年的花園小區(qū),如今已經(jīng)成為業(yè)主口中的“老破小”。居民樓外墻褪色嚴(yán)重、路面凹凸不平、各類電纜電線無(wú)序交織,沒有地下停車場(chǎng)。這與一街之隔,后來(lái)新建的小區(qū)形成鮮明對(duì)比。

  為此,有業(yè)主提出了“自拆自建”的構(gòu)想——尋找愿意投資的開發(fā)商,原地“自主更新,拆舊建新”。

  最先提出這一想法的是小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任伍大明,他的設(shè)想是:將小區(qū)容積率增加到3.5,拆40萬(wàn)平方米舊房,建70萬(wàn)平方米新房,按照1:1歸還業(yè)主后,開發(fā)商還有30萬(wàn)平方米的新房賣?!俺杀径愘M(fèi)外還有盈利,這樣才會(huì)有企業(yè)來(lái)投資,業(yè)主也不用掏錢?!?/p>

  2018年9月,伍大明和業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人在網(wǎng)上向當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)留言反映中央花園二期“自拆自建”的問(wèn)題,以尋求支持。

  2018年12月,武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板上回復(fù):“如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建,街道將會(huì)同相關(guān)部門、企業(yè)推動(dòng)該小區(qū)改造重建工作?!蔽浜顓^(qū)晉陽(yáng)街道辦隨后也進(jìn)行了回復(fù),表示:“小區(qū)95%以上業(yè)主同意,將規(guī)劃危房舊城改造?!?/p>

  事實(shí)上,無(wú)論是“自拆自建”,還是政府回復(fù)中的“危房舊城改造”,多數(shù)業(yè)主并不介意以什么名義來(lái)改造小區(qū),他們的想法是,只要能住上更好的房子就行。

  業(yè)主同意率達(dá)不到100%,關(guān)鍵一步難邁出

  2019年8月,小區(qū)業(yè)主開始就是否同意改造進(jìn)行投票,第一輪投票業(yè)主意愿同意率達(dá)到96.7%。業(yè)委會(huì)提交了重建申請(qǐng)。區(qū)委主要負(fù)責(zé)人批示:同意納入危舊房論證。但業(yè)委會(huì)沒有進(jìn)行危房鑒定,因?yàn)椤斑€談不上存在安全隱患”。

  在隨后的政府相關(guān)部門討論中,由于該小區(qū)是商品房,不符合棚戶區(qū)改造相關(guān)政策,要重建,只能原地、原址、原圖重建。不能增加容積率,重建面臨困難,事情因此擱置。

  2020年4月,成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》,列明了三種城市更新形式:保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。事情似乎又出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。

  據(jù)媒體報(bào)道, 2021年11月,成都市武侯區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)到該小區(qū)調(diào)研提出,“自拆自建”需要業(yè)主同意率達(dá)到100%,政府才能出規(guī)劃。

  業(yè)委會(huì)開始組建拆舊建新小組,繼續(xù)動(dòng)員業(yè)主。2022年3月21日至5月21日,業(yè)主同意率達(dá)到99.99%,但達(dá)不到100%,關(guān)鍵性的一步仍難邁出。

  要取得100%業(yè)主同意并不容易。自主拆建,有人看到了希望,也有人看到風(fēng)險(xiǎn)。始終有人擔(dān)心:“如果爛尾了怎么辦?”

  目前為止仍明確表示反對(duì)“自拆自建”的業(yè)主何某(化名)表示,居民自行拆舊建新,爛尾風(fēng)險(xiǎn)高,沒有保障,同時(shí)也擔(dān)心業(yè)委會(huì)從中牟利,“哪個(gè)來(lái)保障?政府不出面,爛尾了沒有地方住。”

  有的業(yè)主對(duì)小區(qū)狀況有更清醒的認(rèn)識(shí),他們認(rèn)為,小區(qū)位置雖然好,但位于航線下方,層高受限,加之小區(qū)面積大,沒有利潤(rùn)空間,有沒有開發(fā)商愿意接手?如果開發(fā)商不靠譜,爛尾了又怎么辦?誰(shuí)來(lái)監(jiān)督,爛尾了業(yè)主找誰(shuí)?因此,有的業(yè)主明確表示,政府出面保障才會(huì)同意。

  2023年5月25日,小區(qū)業(yè)委會(huì)形成報(bào)告提交給晉陽(yáng)街道辦及武侯區(qū)相關(guān)部門。

  2023年6月,有業(yè)主留言稱“中央花園二期已經(jīng)是危房了,墻里的磚都粉了,請(qǐng)問(wèn)什么時(shí)候能拆遷改造”,成都市武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦事處答復(fù)表示,經(jīng)查,中央花園二期暫無(wú)拆遷計(jì)劃,如有拆遷計(jì)劃將及時(shí)公示。

  武侯區(qū)住建交局:暫無(wú)政策性文件支持

  伍大明表示,他們堅(jiān)持一個(gè)原則,團(tuán)結(jié)第一,目前沒有支持的業(yè)主,不責(zé)怪;大部分業(yè)主愿意住上安全舒適的新房子。他說(shuō),他們?nèi)ヅ芡?,包括跟業(yè)主做工作,和政府聯(lián)系,做成了大家都好,如果做不成,也并沒喊業(yè)主出一分錢。

  清華大學(xué)建筑學(xué)院教授尹稚接受中國(guó)之聲采訪時(shí)表示,“此小區(qū)徹底推倒重建的可能性大概不像業(yè)主想象的那么大?!彼J(rèn)為,有多個(gè)基本前提,若確實(shí)出現(xiàn)大面積結(jié)構(gòu)性隱患,可以通過(guò)“危房認(rèn)定”確定級(jí)別,如果被認(rèn)定確實(shí)需要拆除,也得找經(jīng)濟(jì)上可行的辦法,通過(guò)擴(kuò)容來(lái)吸引社會(huì)投資、平衡改造成本,屬于常規(guī)做法。

  尹稚說(shuō),大規(guī)模改造工程,按城市規(guī)劃慣例來(lái)講,需經(jīng)過(guò)市級(jí)審批以及正式的流程和決議,無(wú)論是設(shè)施提升型改造,還是結(jié)構(gòu)加固型改造,亦或是下決心徹底推倒重來(lái),都要有專業(yè)性的評(píng)估,國(guó)家對(duì)這些評(píng)估有嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?!皹I(yè)主們?nèi)绻氩换ㄥX或者少花錢,大概唯一的出路,是這個(gè)小區(qū)的地還有增值的空間?!?/p>

  尹稚認(rèn)為,在正常新建小區(qū)銷售都面臨去庫(kù)存壓力的情況下,這樣一個(gè)傳統(tǒng)的老舊小區(qū)用增容的方式來(lái)推倒重建,有沒有讓市場(chǎng)和政府都能接受的增值空間?其個(gè)人也不那么看好。

  9月4日,成都市武侯區(qū)住建交局房屋管理科一位工作人員告訴澎湃新聞,這種“自拆自建”首先要符合城市規(guī)劃,規(guī)劃和自然資源局同意后再報(bào)建。但現(xiàn)在規(guī)自局那邊都還沒通過(guò)。雖有政策允許D級(jí)危房原址重建,但“自拆自建”暫時(shí)沒有政策性的文件支持。

  9月6日,武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦回復(fù)澎湃新聞時(shí)表示,目前,街道辦還沒有收到上級(jí)部門針對(duì)此事的任何批復(fù)。

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編輯:方琳
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