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執(zhí)行干警在江蘇某公司查封公司資產(chǎn)，現(xiàn)場與債權(quán)人協(xié)商確定拍賣參考價。 嚴夏菲 攝

今年以來，隨著經(jīng)濟的逐漸回暖，法拍房市場持續(xù)火爆。據(jù)統(tǒng)計，今年1月至3月，江蘇省南通市兩級法院法拍房不動產(chǎn)已成交241件，總成交額4.3億元。其中，住宅153件，最高溢價率達148.68%；商業(yè)用房88件，最高溢價率達354.37%。但是因為不熟悉競買規(guī)則止于心動、因為悔拍付出沉重代價等情形屢見不鮮。法拍房受到青睞的原因何在？能夠放心入手嗎？參與競買需要注意哪些事項？帶著這些問題，筆者深入南通市兩級法院，進行了走訪調(diào)查。

■起拍價低于市場價

——極具吸引力

29人報名，出價222次，131次延時，14700多次圍觀……3月上旬，位于南通市通州區(qū)川姜鎮(zhèn)南通家紡城的一套面積為38平方米的商鋪從35.13萬元起拍，經(jīng)過多輪激烈競價，最終以159.6萬余元的價格成交。

“這套商鋪經(jīng)評估，市場價在50萬元左右，能以3倍多的高溢價賣出，我們也沒想到?！痹摬粍赢a(chǎn)所涉案件承辦人、通州區(qū)人民法院執(zhí)行局法官助理王蔚分析，這處商鋪之所以搶手，是因為其所在地段好，一條街都是做家紡的商戶，比較成氣候，加上最近家紡市場復(fù)蘇，隨著生意變好，商鋪也比前幾年要緊俏不少。

法拍房為何受歡迎？價格優(yōu)勢是主要原因。南通市中級人民法院執(zhí)行局法官助理孫寧璞介紹，法拍房的起拍價格可通過當(dāng)事人議價、網(wǎng)絡(luò)詢價、評估定價等方式確定，一拍起拍價一般在處置參考價或市場價的70%左右，成交價多數(shù)情況下也會低于市場價，這對意向競買人來說非常有吸引力。此外，通過法拍平臺還可能“撿漏”學(xué)區(qū)房和一些熱門樓盤的房子。

住宅用房是法拍房中最為常見的一種。今年1月，位于啟東市啟隆鎮(zhèn)某小區(qū)的一套面積為125平方米的聯(lián)排別墅從90.8萬元起拍，最終以225.8萬元的價格成交。啟東市人民法院執(zhí)行局副局長許浩介紹，啟隆鎮(zhèn)上一些主打度假養(yǎng)老的住宅樓盤受到上海等外地買受人青睞，今年，隨著市場回暖，此類法拍房的成交率有所上升，尤其是別墅，上拍后都能順利賣掉。

■貸款收房都有保障

——可放心拍

法拍房能不能放心入手？孫寧璞介紹，法院對房屋進行拍賣的目的是用于償還債務(wù)，渠道正規(guī)有保障，可以放心買。購買法拍房時要認準(zhǔn)最高人民法院公布的淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)等7家司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，不要輕信一些中介機構(gòu)發(fā)布的所謂“法拍房”信息。

房屋不動產(chǎn)不同于一般的司法拍賣拍品，價格較高，一些意向競買人往往因為一下子拿不出這么多錢而選擇了放棄。據(jù)法官介紹，其實，法拍房也是可以貸款的。前不久，通州區(qū)的范先生以164萬余元的價格拍得一套法拍房，拍下后僅4天，郵儲銀行通州區(qū)支行便通過“e拍貸”放貸80萬元，幫助范先生順利拿下心儀的法拍房。

筆者了解到，目前很多銀行都有專門針對法拍房的貸款業(yè)務(wù)，以南通地區(qū)為例，中國銀行和工商銀行都推出了“e拍貸”業(yè)務(wù)，專門用于法拍貸款。部分與銀行有合作的法院會在拍賣公告中寫明貸款方式及銀行聯(lián)系人，沒有在公告中寫明的，意向競買人也可以在拍賣前先行與銀行取得聯(lián)系，咨詢相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。

也有人擔(dān)心，買到法拍房后，原房主占著不走該怎么辦？今年2月，南通市崇川區(qū)人民法院組織了一次強制騰房，其結(jié)果一定程度上能打消競買人的顧慮。被執(zhí)行人瞿某夫婦將名下一套房屋抵押給某銀行申請貸款，但未按合同履行還款義務(wù)。執(zhí)行中，法院上門強制騰空，瞿某家喊來二三十名老人阻撓執(zhí)行，瞿某妻子則躺在臥室里企圖抗拒執(zhí)行。見此情形，執(zhí)行人員雷霆出擊，將哄鬧人員強制帶離現(xiàn)場，隨后有序完成騰房。

“一般而言，法院會嚴格依照法律規(guī)定，保障競買人購買法拍房的合法權(quán)益?！蹦贤ㄖ性簣?zhí)行局負責(zé)人杜開林表示，對無正當(dāng)理由占著法院已經(jīng)拍賣成交的房產(chǎn)拒不交出的，法院將強制騰退，堅決維護司法權(quán)威和司法公信力。

競拍完成后，怎么辦理不動產(chǎn)權(quán)證？杜開林介紹，在支付完余款后，即可聯(lián)系法院辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，法院會出具相關(guān)法律文書，一般包括成交確認書即確認買受人已成功購買，過戶的執(zhí)行裁定書即解除原房產(chǎn)上的查封抵押，確認房屋歸買受人所有，并要求不動產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

■成功試水“帶押過戶”

——但也有法律風(fēng)險

2016年，寧夏某公司因經(jīng)營困難，向李女士借款1000萬元，約定半年后歸還本金及利息。因該公司未如期歸還借款，李女士起訴至崇川區(qū)法院，并在訴訟中保全了該公司名下的一處不動產(chǎn)。判決生效后，該公司拒不履行判決義務(wù)，李女士向法院申請強制執(zhí)行。但在法院執(zhí)行過程中，因保全房產(chǎn)上設(shè)置有抵押，且抵押權(quán)人始終聯(lián)系不上，使得處置房產(chǎn)陷入了困局。

在裁定拍賣該公司房產(chǎn)后，一拍、二拍均未能成交。為了減少損失，李女士同意了將流拍房產(chǎn)以物抵債。但由于抵押權(quán)人不露面，抵押金額無法確定，如果貿(mào)然解除抵押，抵押權(quán)人的權(quán)利無法保障，即便李女士將抵押金額匯至法院，也將導(dǎo)致無法出賬成為積壓案款。

對此，崇川區(qū)法院決定在法拍房領(lǐng)域試水“帶押過戶”。執(zhí)行法官在充分告知李女士不動產(chǎn)上設(shè)置抵押債權(quán)的基本情況以及后續(xù)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的情形后，以不注銷抵押的方式裁定將房產(chǎn)過戶給李女士，不久之后，李女士成功領(lǐng)到了房產(chǎn)證。

此次成功“試水”充分保障了申請執(zhí)行人的權(quán)益，推動了積壓陳案的有效解決。但與此同時，“帶押過戶”也會帶來一些風(fēng)險，如何避免這些風(fēng)險呢？崇川區(qū)法院執(zhí)行局副局長季金華提醒，買方一定要事先核實抵押合同有無禁止轉(zhuǎn)讓約定，他介紹說：“購買帶押房對買方而言是自己貸款用以償還賣方貸款，自己買下的房屋能否免受拍賣，不僅取決于自身，很大程度上受到賣方的影響。在賣方抵押完全被解除之前，買方對房屋的所有權(quán)始終處于不安全狀態(tài)。因為抵押權(quán)人為了保障自身權(quán)利，往往約定禁止或限制抵押人對抵押物轉(zhuǎn)讓，此時有約定的要從其約定。因此，買方需注意提前到房管登記部門查詢核實抵押合同中有無禁止轉(zhuǎn)讓的約定，不能以賣方口頭說明為準(zhǔn)，避免出現(xiàn)付了款卻過不了戶的情況?！?/p>

“在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋可能存在著買賣雙方所設(shè)定的多個抵押，當(dāng)房屋價值不足以清償?shù)盅嚎顣r，抵押在后的抵押權(quán)面臨無法實現(xiàn)的風(fēng)險。法拍房在拍賣中，通常一拍起拍價為房屋評估價的七折，二拍起拍價更低。如果成交價較低，在先的抵押債權(quán)無法足額受償，在后的抵押債權(quán)更加沒有保障。”季金華提醒，作為抵押在后的抵押權(quán)人，要充分調(diào)查房屋實際價值，做好風(fēng)險預(yù)估，以最大限度保障自己的權(quán)益。

■激情競拍要不得

——悔拍代價沉重

司法拍賣中，很多人抱著“低價撿漏”的心態(tài)參與競拍，在競拍中多次加價，等到付款時，又以各種理由不要。孫寧璞提醒廣大意向競買人，在參與拍賣時應(yīng)注意司法拍賣的嚴肅性，切莫一時沖動激情下手，悔拍將付出沉重代價。

買受人何某輝以200.5萬元競得一套法拍房，但未在規(guī)定期限內(nèi)繳納尾款，經(jīng)法院催繳后仍拒不繳納，法院依法不予退還其保證金15萬元。后該房產(chǎn)重新上架拍賣，最終以145萬元成交。因兩次拍賣存在差價，法院依法責(zé)令何某輝補交差價40.5萬元。最終，何某輝因悔拍，承擔(dān)了55.5萬元的損失。

在哪里可以看到法拍房信息？孫寧璞介紹，最高人民法院發(fā)布的司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫，共有7家平臺，分別為：淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)、工商銀行融e購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。以淘寶網(wǎng)為例，司法拍賣中涉及不動產(chǎn)拍賣的共有五類，“住宅用房”“商業(yè)用地”“工業(yè)用地”“其他用房”“土地”?？筛鶕?jù)自身需求，關(guān)注需要的不動產(chǎn)類型。挑選房產(chǎn)時，也可以根據(jù)上拍法院和房產(chǎn)所在地進行分類，以便快速找到心儀房源。

此外，參與競拍還需要一次性繳納保證金，法律規(guī)定保證金為起拍價的5%至20%，一般在10%左右。競拍成功后，如果無正當(dāng)理由在規(guī)定期限內(nèi)經(jīng)催繳仍不支付剩余款項的，將被認定為悔拍。這種情況下，繳納的保證金不予退還，同時，如果重新拍賣的價款低于原拍賣價，且保證金不足以彌補差價的，悔拍人還需承擔(dān)補交差價的法律后果。如果存在惡意悔拍、抬價等干擾網(wǎng)絡(luò)司法拍賣正常秩序的情況，還會面臨罰款、拘留，甚至被追究刑事責(zé)任。

“購買法拍房之前，一定要仔細閱讀拍賣公告和相關(guān)提示，特別要注意了解標(biāo)的物介紹、拍賣變賣公告與須知、特別提醒這幾項內(nèi)容。”孫寧璞提醒，對于可能存在的瑕疵和風(fēng)險，例如房屋未騰空、有租賃、是否可辦理產(chǎn)權(quán)證等可能影響購買人實現(xiàn)購買目的的情形，法院一般會特別標(biāo)注，所以遇到加粗或彩色字體標(biāo)注的特別提醒，一定要仔細認真閱讀，充分了解風(fēng)險。