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　　北疆新聞網(wǎng)、北疆新聞客戶端消息（內(nèi)蒙古晨報(bào)記者 王曉玲）電梯、停車場、公寓樓一樓大廳......

　　在呼和浩特市海亮廣場多棟公寓樓的公共區(qū)域，隨處可見商家宣傳的廣告位。

△海亮公寓樓一樓公共區(qū)域的廣告位

　　從2009年海亮廣場一期竣工，物業(yè)公司進(jìn)駐后，就開始對公共區(qū)域的廣告位進(jìn)行招商。也就在這一年，呼和浩特海亮廣告有限公司成立，法人為馮海忠。其實(shí)際控制人為內(nèi)蒙古海亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。馮海忠亦是這家公司的法人。

　　內(nèi)蒙古晨報(bào)融媒記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅海亮廣場公寓樓公共區(qū)域電梯廣告位一項(xiàng)，一年的收益便超過23萬余元。而這一切，海亮廣場公寓樓的多數(shù)業(yè)主不知情。

　　那么在海亮廣場運(yùn)營10年來，公共區(qū)域廣告位共收益多少？本應(yīng)作為這項(xiàng)收益獲得者的業(yè)主，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

　　電梯內(nèi)外廣告遍布

　　7月初以來，記者走訪海亮廣場B座、C座公寓樓，在一樓進(jìn)口處看到，本應(yīng)是保安室的十幾平方米的小屋，現(xiàn)已改為經(jīng)營的便利店，還有一些公攤場地放置著智能快遞柜、食品售賣柜。6部電梯外部還掛有大小不一的滾動式廣告屏，電梯門兩側(cè)貼有商家的宣傳廣告。走進(jìn)每部電梯，電梯內(nèi)也掛有4至7塊豎屏的廣告框，上面分別是不同商家、不同內(nèi)容的宣傳廣告……

△海亮廣場公寓樓電梯內(nèi)豎屏廣告位

　　海亮廣場B座8樓的業(yè)主馬元（化名）說：“電梯門廣告位、電梯內(nèi)豎屏廣告位，每座公寓樓一樓的公攤位置張貼的墻面廣告、放置的箱體等，凡是能做廣告的地方都被承包出去了。”

　　僅電梯廣告年收入超23萬元

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，至少有兩家廣告?zhèn)髅焦驹趯ν獬鲎夂Ａ翉V場公寓樓的廣告位。

　　根據(jù)專做海亮廣場電梯門廣告位公司提供的報(bào)價(jià)表顯示：負(fù)二、一層每月2000元，每季度為5000元；其他樓層為每月1000元，每季度為2000元。該公司表示，除了花生小鎮(zhèn)沒有電梯門廣告，其他的B、C、D、E座公寓樓電梯門都有廣告位。

　　另一家傳媒公司則是做海亮廣場電梯內(nèi)滾動、平面廣告，他們的廣告位報(bào)價(jià)為每部電梯每周40元。

　　按此估算，海亮廣場寫字樓A座、公寓樓B、C、D、E每座都有六部電梯，每部電梯內(nèi)最少放置4個廣告位，還有一些電梯內(nèi)則有7個廣告位，按最少4個廣告位估算海亮廣場共有120個廣告位，每月可收益19200元，每年收入達(dá)23萬余元。這些收益還不包括電梯門廣告、公寓樓貨梯、公共區(qū)域公攤場地收益。

　　而這兩家公司都是從海亮物業(yè)承包的廣告位。

　　收益都被物業(yè)“把控”？

　　“我們了解得知，從海亮廣場始建之初到業(yè)主入駐，物業(yè)公司利用公共區(qū)域招商及代理廣告的傳媒公司承包對外經(jīng)營廣告的過程，始終沒經(jīng)我們的同意和全程參與，更別提收益透明化。業(yè)主們對公共區(qū)域廣告收益有知情及使用的權(quán)利，卻完全變成了局外人?！本幼≡诤Ａ翉V場C座16層的杜雨（化名）稱。

△海亮公寓樓一樓公共區(qū)域的廣告位

　　7月初，記者針對海亮廣場公寓樓業(yè)主反映公共區(qū)域廣告收益如何分配，業(yè)主應(yīng)享有知情權(quán)和支配權(quán)的問題，聯(lián)系了時任內(nèi)蒙古海亮物業(yè)管理有限公司副經(jīng)理的王曉艷。

　　王曉艷表示，雖與業(yè)主簽訂了前期物業(yè)合同，但合同里規(guī)定的不是很明確?！爸闄?quán)是針對所有業(yè)主，不會針對某一位業(yè)主，公共收益也會設(shè)立專門賬戶，這些錢是物業(yè)為業(yè)主代存，如以后有了業(yè)主委員會，物業(yè)會全部轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。物業(yè)使用公共受益資金肯定要向全體業(yè)主公示，此事將在7月份進(jìn)行?！蓖鯐云G說。

　　8月31日，記者再次就海亮業(yè)主們等待的對于公共區(qū)域收益的公示采訪內(nèi)蒙古海亮物業(yè)管理有限公司李姓經(jīng)理。

　　李姓經(jīng)理表示，該物業(yè)公司已于8月13日在海亮譽(yù)峰3號一樓收費(fèi)大廳的玻璃左、右兩側(cè)貼出《呼和浩特市海亮廣場物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)報(bào)告 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況表》。

　　隨后，記者查看貼出的公示，發(fā)現(xiàn)公示的內(nèi)容為2020年1至6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。公示表里包含物業(yè)服務(wù)收入、物業(yè)服務(wù)成本支出、公共部分能耗以及小區(qū)公共收益等內(nèi)容，其中公共車位月租及臨停收入、公共場地及部位經(jīng)營收入、公共部位能耗均為空白內(nèi)容，小區(qū)公共收益只公布了收入及結(jié)余，為200761.79元。

　　“這次公示只有2020年上半年的收支情況，其中公共區(qū)域收益一欄并沒有寫明具體的收益內(nèi)容?！贝蟛糠謽I(yè)主對此產(chǎn)生質(zhì)疑：為何10年間物業(yè)從未有過公示，頭一次公示公共收益卻僅有20多萬元？

　　這20多萬元收入分別有哪些公共部分經(jīng)營的收益，具體收益是多少？

　　“我個人覺得與其他的物業(yè)公司公示內(nèi)容相比較，這個公示已經(jīng)很全面了，我所管轄的工作范圍內(nèi)就知道這么多?！睂τ谄渌矫娴膯栴}，李姓經(jīng)理始終沒有給出明確答復(fù)。

　　前物業(yè)已將廣告承包合同簽至2022年

　　王曉艷表示，海亮廣場的物業(yè)服務(wù)之前一直是內(nèi)蒙古海亮前物業(yè)公司在負(fù)責(zé)。從2019年6月開始，由現(xiàn)物業(yè)公司接手，現(xiàn)在對外承包廣告位的合同已簽到2022年。這些合同也是前物業(yè)公司簽署的。

　　成立于2009年5月的內(nèi)蒙古海亮物業(yè)管理有限公司，在海亮廣場負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)約10年之久。

　　而內(nèi)蒙古海亮地產(chǎn)，則隸屬于海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司。

　　在2016年12月，海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司發(fā)生過一次投資人（股權(quán)）變更，投資人由海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司變更為西藏鼎豐勝實(shí)業(yè)有限公司，而西藏鼎豐勝實(shí)業(yè)有限公司還是由海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司實(shí)控。

　　同時，內(nèi)蒙古晨報(bào)融媒記者在一份海亮物業(yè)管理有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中看到，第七款第二條中明確寫明：截止交割日，目標(biāo)公司除本協(xié)議附件五《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)清單》所述應(yīng)收物業(yè)管理服務(wù)外的其他債權(quán)均歸轉(zhuǎn)讓方所有。

　　7月24日，記者聯(lián)系了海亮地產(chǎn)之前負(fù)責(zé)海亮廣場公共區(qū)域廣告經(jīng)營的鄧姓經(jīng)理，她表示，她的工作有所變動，之前雖負(fù)責(zé)海亮廣場公共區(qū)域廣告經(jīng)營事宜，但現(xiàn)在已不負(fù)責(zé)，故之前的情況她沒有義務(wù)告知也不接受采訪。

　　物業(yè)公司成立之時廣告公司也成立

　　據(jù)天眼查顯示：海亮廣告有限公司于2009年5月7日在呼和浩特市工商行政管理局注冊成立,注冊資本為100萬元人民幣,公司主要經(jīng)營設(shè)計(jì)、代理、制作、發(fā)布各廣告，目前續(xù)存。

　　該公司與內(nèi)蒙古海亮物業(yè)管理有限公司近乎同時成立。

　　記者采訪得知，海亮廣告有限公司的辦公地點(diǎn)位于呼和浩特市回民區(qū)中山西路海亮廣場A座寫字樓九樓，與海亮地產(chǎn)在同一樓層辦公。

　　那么，海亮廣告有限公司與海亮地產(chǎn)之前所轄物業(yè)公司是否有關(guān)聯(lián)？

　　7月29日，記者撥打了呼和浩特海亮廣告有限公司工商注冊時預(yù)留的電話，接電話的工作人員稱，他們是海亮地產(chǎn)公司，并非海亮廣告有限公司，兩個公司也不是隸屬關(guān)系。

　　而這一說法與工商注冊信息相矛盾。

　　但內(nèi)蒙古晨報(bào)融媒記者在天眼查看到，海亮廣告有限公司的股東為海亮廣場管理集團(tuán)有限公司，持股比例為100%。而海亮廣場管理集團(tuán)有限公司的股東則為海亮地產(chǎn)。由此可知，海亮廣告有限公司的實(shí)際控制人仍是海亮地產(chǎn)。

　　10多年廣告收益何去何從？

　　按照《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。該法條第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的場所歸屬建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　記者查閱《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中第四十八條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)合同中無相關(guān)約定不得處分屬于業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)；第四十九條規(guī)定物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益。

　　關(guān)于物業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示物業(yè)費(fèi)用的收支情況在《民法典》中第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況以及維修資金的使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。

　　針對小區(qū)公共區(qū)域的收益問題，記者咨詢了內(nèi)蒙古文盛律師事務(wù)所苗榮盛律師。

　　苗榮盛表示，小區(qū)公共部位電梯、樓道、墻面等公共區(qū)域經(jīng)營所得收益屬于公共收益，都?xì)w全體業(yè)主共有。他認(rèn)為，物業(yè)公司只是代業(yè)主管理財(cái)產(chǎn)，只是受委托的“角色”。

　　因此，在受委托管理期間，物業(yè)設(shè)立、經(jīng)營、廣告發(fā)布收取的費(fèi)用等，都需要先經(jīng)過小區(qū)業(yè)委會或業(yè)主的同意、授權(quán)為前提。

　　如果物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自設(shè)立、經(jīng)營所獲取的收益，業(yè)主可以向物業(yè)提出退還這筆費(fèi)用或拆除私自設(shè)立的廣告位。

　　“無論是現(xiàn)、前物業(yè)公司所涉及公共區(qū)域業(yè)主共有資源的經(jīng)營收益分配問題，應(yīng)該召開全體業(yè)主大會進(jìn)行討論決定，物業(yè)無權(quán)單方面決定對資金的使用及安排?！泵鐦s盛說。

　　如果物業(yè)拒不履行，業(yè)主是否可以采取法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益？對此，苗榮盛表示：業(yè)主可以和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，要求公布相關(guān)費(fèi)用的明細(xì)，其中包括具體收益、用途等；如果協(xié)商不通可以向相關(guān)的部門進(jìn)行投訴，也可以向人民法院提起訴訟。