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多城加緊布局城中村改造 與歷史上的棚改有何不同?
2023年07月23日 06:23 來源:第一財經(jīng) 關(guān)燈

  房地產(chǎn)行業(yè)再迎重磅政策定調(diào)。

  7月21日,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。在穩(wěn)增長、擴內(nèi)需的經(jīng)濟形勢下,新一輪城中村改造備受關(guān)注,除了盤活城市存量資產(chǎn)、更新城市面貌,房地產(chǎn)行業(yè)會在多大程度上受益?

  業(yè)內(nèi)認為,城中村改造是修復(fù)內(nèi)需和消費潛力的必然選擇,有助于構(gòu)建先租后買的新模式,逐步讓新市民升級住房消費,為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。政策不僅驅(qū)動了部分營建機會,更誕生了大量運營服務(wù)商機,有利于具備資產(chǎn)綜合運營能力的企業(yè)。

  值得注意的是,本輪城中村改造,不可等同于歷史上的棚改。2015~2017年那輪棚改,開啟了三四線城市的去庫存浪潮;本輪改造則限定于超大特大城市、不大拆大建,可以說是“啃硬骨頭”的改革,資金投入速度更慢,對經(jīng)濟的邊際拉動也將更漸進。

  多地已加速城中村改造

  早在今年4月28日,推進城中村改造便被官方會議提及。當時中共中央政治局召開會議,要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

  在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中,大城市的城中村占據(jù)核心區(qū)位,但供應(yīng)效率很低,不符合新市民的需求,也不符合高質(zhì)量發(fā)展的需求。房地產(chǎn)發(fā)展新時期,加強城中村改造是必然趨勢。

  按照國常會要求,在超大特大城市實施城中村改造,要穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥,優(yōu)先改造對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村,成熟一個推進一個,實施一項做成一項。

  據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),中國目前有7個超大城市,分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;14個特大城市,包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中,不少城市近年來加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式,并已提出明確目標。

  廣州在相關(guān)立法工作上走在前列。7月17日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》,這是其首次針對城中村改造進行的立法工作,也是全國首個有望出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。

  按照廣州的官方計劃,今年廣州計劃推進127個城中村改造項目(含46個續(xù)建項目,12個新開工項目,69個前期項目),重點推進17個城市更新項目,力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。

  上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年,將新啟動“城中村”改造項目10個,改造老舊村民房屋不少于130萬平方米,受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點位近700個,涉及11萬戶左右,該市計劃在2032年底全面完成城中村改造項目。

  深圳模式則較為特殊,針對城中村改造,由政府統(tǒng)租后實施綜合整治類更新,并納入其政策性住房保障體系。據(jù)深圳市住房建設(shè)局發(fā)布相關(guān)文件,2023~2025年,深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。

  業(yè)內(nèi)認為,新市民年輕人和外來人口,主要集中在超大特大城市,特別是城中村區(qū)域,在超大特大城市推動城中村改造,能夠?qū)⒐┙o側(cè)改革和高質(zhì)量發(fā)展、需求側(cè)管理對接起來,解決城市發(fā)展不平衡,不充分的矛盾,通過公共服務(wù)全覆蓋,真正釋放消費潛力和內(nèi)需。

  與上輪棚改有諸多不同

  在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程中,三四線那輪棚改難以被忽視。本次城中村改造,將對行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng),與歷史上的棚改有何異同,引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

  早在2015年,國家曾提出積極推進棚改貨幣化安置,三四線城市去庫存浪潮自此開啟;當時,因貨幣補償?shù)募皶r性和便捷性,棚改貨幣化安置的推進,直接激活了商品房銷售環(huán)節(jié),階段性解決了房地產(chǎn)庫存高企和經(jīng)濟下行的問題。

  不過,這把“雙刃劍”也推高了全國尤其是三四線的房價,加重了地方政府及居民的債務(wù)負擔。2018年,國務(wù)院常務(wù)會提出,因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

  到2020年,住建部明確表示,未來城市規(guī)劃要擯棄急功近利和大拆大建。2021年,《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》提出,避免過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式,嚴控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷,棚改規(guī)模也逐漸回落。

  在“房住不炒”等頂層政策設(shè)計下,新時期的城中村改造,明顯異于此前棚改。中信證券發(fā)表研報表示,兩者在區(qū)域、工作方式、受益主體上均有不同。

  在覆蓋區(qū)域上,此前的棚戶區(qū)改造針對全國,以資金驅(qū)動為主要手段,以大拆大建為主要模式,因此在拆遷較為容易的三四線城市進展快。本輪城中村改造,則限定于超大特大城市,從居民切實需要、城市客觀實際出發(fā),在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。

  “由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜,本輪改革可以說是啃硬骨頭的改革,這可能意味著資金投入速度更慢,對經(jīng)濟的邊際拉動更漸進,但也可能意味著政策的長期副作用少,社會爭議少。”中信證券認為。

  在工作方式上,此前的棚改多為大拆大建,如今的城中村改造則更為精細、具體?!俺侵写甯脑焓轻槍w用地更為復(fù)雜全面的城市功能區(qū)的環(huán)境更新,既包含拆除重建的全面改造,也包含維持建筑格局的微改造,還有介于兩者之間的混合改造?!?/p>

  總而言之,此前的棚改推動了可觀的建設(shè)需求,城中村改造則要求“成熟一個推進一個,實施一項做成一項”。從拉動投資的角度看,中信證券認為,無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。

  城市更新更加“細水長流”

  拋卻差異,城中村改造和棚戶區(qū)改造,均有“雙重政策目標”,既要改善民生,又要擴大內(nèi)需。

  中信證券研報顯示,2008年到2020年,全國各類棚戶區(qū)改造持續(xù)推進,帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費、促進了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對穩(wěn)增長發(fā)揮過積極作用。

  但是,上輪城市更新對房地產(chǎn)的強力刺激,以及由此引發(fā)的化學反應(yīng),如今或難以再現(xiàn)。

  國泰君安研報曾表示,2015~2017年棚改推動的三四線城市上行周期,有三個前提:一是有土地出讓作為政府前期投入資金的閉環(huán),需房企擴表拿地支持;需產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口進城保證動態(tài)平衡;需金融支持政府加杠桿作為催化劑,宏觀層面也是新的寬信用渠道。

  再看如今的行業(yè)現(xiàn)狀,房企處于縮表狀態(tài),各類投資力度均較有限。同時,本輪房地產(chǎn)風險始于流動性問題,庫存并非當下房地產(chǎn)矛盾的核心,如今可供各個城市更新的空間也較為有限,且大城市城中村具有產(chǎn)權(quán)問題復(fù)雜、周邊房價較高等特點,更新成本較大。

  長期以來,由于我國土地制度的特殊性,城鄉(xiāng)間存在兩種不同的地權(quán),適用兩種不同的征收補償制度。此前棚改多為國有土地,適用《國有土地上房屋征收條例》,貨幣化安置后部分資金再度流入樓市;城中村則多為集體土地,拆遷仍依據(jù)《土地管理法》,各地在土地征收、集體土地轉(zhuǎn)國有、安置方式等方面差異化較為突出。

  在資金來源問題上,“涉及到公共服務(wù)設(shè)施補短板的資金,需要國企為主導(dǎo),通過政策性金融工具、專項債、財政以獎代補等方式解決?!睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。也有業(yè)內(nèi)人士稱,專項債規(guī)模有限,要發(fā)揮政策的帶動作用,引入市場多方資金進入,通過杠桿的放大作用撬動發(fā)展。

  國常會也要求,堅持城市人民政府負主體責任,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統(tǒng)籌處理各方面利益訴求,把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,鼓勵和支持民間資本參與,努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài),實現(xiàn)可持續(xù)運營。

  總而言之,未來的城市更新會更加細水長流,房地產(chǎn)難再現(xiàn)大規(guī)模刺激。興業(yè)證券表示,大規(guī)模刺激房地產(chǎn)行業(yè)可能并不是托底經(jīng)濟的解方。從長期來看,房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展模式,以刺激房地產(chǎn)來提振經(jīng)濟的時代可能已經(jīng)一去不復(fù)返。

  國泰君安表示,當前經(jīng)濟增長從資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動,賣地謀發(fā)展反而帶來更多的債務(wù)問題以及高庫存問題,而資管新規(guī)則限制房企融資,成為新舊模式轉(zhuǎn)變的催化劑。地產(chǎn)的作用將從驅(qū)動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動,過去全國開花的地產(chǎn)繁榮模式不再,基于高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。

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編輯:方琳
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