近兩個月來,隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn),部分城市的房價出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn),引發(fā)市場對房貸利率政策是否會轉(zhuǎn)向的討論。
近日,第一財經(jīng)記者從有關(guān)部門了解到,去年末建立的新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制,是一套在“因城施策”原則下,“既管冷、又管熱”、長期有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。
有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)記者表示,作為一項既利當前、又管長遠的政策機制,新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制能夠有效引導市場預期,切實支持剛性住房需求,但部分觀點對該項政策存在誤解。一個城市的房地產(chǎn)市場從“冷”到“熱”往往需要較長時間,購房者不必擔心政策變化太快。
此前4月20日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在央行2023年一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)有關(guān)情況新聞發(fā)布會上表示,下一步,央行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢變化,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,會同金融部門持續(xù)抓好已出臺政策落實,支持剛性和改善性住房需求。
如何理解“既管冷、又管熱”
自去年以來,央行引導與各地“因城施策”共同作用下,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率經(jīng)歷了多輪下調(diào)。其中,2022年1月、5月、8月,5年期以上LPR(貸款市場報價利率)先后經(jīng)歷3次下調(diào),累計下行35個基點至4.3%;同年5月,央行、銀保監(jiān)會(現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局)發(fā)布通知,將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由相應期限LPR調(diào)整為不低于LPR減20個基點。
去年9月底,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(下稱《通知》),提出符合條件(2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降)的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
在此背景下,去年四季度,有不少城市首套房貸主流利率降至“3字頭”,其中既包括三四線城市,也有二線城市,前者占比更高。
央行表示,《通知》發(fā)布以來,對于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱,更好支持剛性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。2022年12月30日,央行、銀保監(jiān)會宣布建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制(下稱“動態(tài)機制”),自2022年第四季度起,各城市政府可于每季度末月,以上季度末月至本季度第二個月為評估期,對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估,其中價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
通俗理解,以接下來最近一次調(diào)整時點(6月)為例,若A城3~5月新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降,當?shù)卣稍?月決定下一季度即7~9月的首套房貸利率政策,自主選擇階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)乩氏孪?。人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
若A城6月選擇階段性下調(diào)或取消利率下限,后續(xù)評估期內(nèi)(比如9~11月)新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月均上漲,則應在12月選擇自下一個季度起,恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
對于其他情形即“不冷不熱”的城市,以及二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
鄒瀾在上述發(fā)布會上表示,該機制實現(xiàn)了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整,也就是說,可以“既管冷、又管熱”。
第一財經(jīng)記者了解到,所謂“管冷”,是指允許房地產(chǎn)市場出現(xiàn)偏冷趨勢的城市,適當放寬首套房貸利率政策下限;“管熱”則是指,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯上漲趨勢的城市,要恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。“冷”或“熱”的標準是指當?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績r格同比、環(huán)比連續(xù)3個月下跌或上漲。
值得注意的是,“過冷”城市調(diào)整新發(fā)放首套房貸利率下限由當?shù)爻鞘姓灾鳑Q定;“過冷”之后回溫但達不到“過熱”的城市,可不必調(diào)整,維持現(xiàn)狀;只有出現(xiàn)“過熱”情況時才必須恢復到全國統(tǒng)一下限。
據(jù)央行數(shù)據(jù),截至2023年3月末,符合“冷”的標準,也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中,83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限,較全國的下限要求低10~40個基點(即在LPR基礎上下調(diào)30~60個基點);12個城市取消了首套房貸利率下限。據(jù)記者了解,部分取消利率下限的城市,最低利率也多數(shù)維持相似水平,即在LPR基礎上下調(diào)30~60個基點。
三大特征:穩(wěn)定性、時效性、可預期性
最近兩個月以來,隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn),部分城市的房價出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn),引發(fā)市場對房貸利率政策是否會轉(zhuǎn)向的討論。
一些觀點認為,隨著部分城市房價出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲,已經(jīng)不符合上述“冷”的標準,這些城市可能需要上調(diào)首套房貸利率下限,當?shù)厥滋追抠J利率將重新上調(diào)20~30個基點,回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策。還有部分網(wǎng)友表示,原本打算買房,但考慮到當?shù)亟酉聛砜赡芤驗榉稀袄洹钡臉藴识抡{(diào)房貸利率,要“再等一等”。
“上述觀點其實是對這一政策的誤讀?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出,動態(tài)機制有三大特征,即較強的穩(wěn)定性、時效性、可預期性。
首先是穩(wěn)定性。“這是因為如果一個城市此前達到‘冷’的標準,且已經(jīng)下調(diào)或者取消當?shù)厥滋追抠J利率下限,那么只要它沒有出現(xiàn)‘熱’的情況,就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策。”上述業(yè)內(nèi)人士指出,近兩個月部分城市房價出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲,不再符合“冷”的標準,但尚未變“熱”,對于這種“不冷不熱”的城市,并不需要調(diào)整政策,可以繼續(xù)維持此前下調(diào)后的水平。
事實上,從歷史數(shù)據(jù)來看,一個城市的房地產(chǎn)市場要從“冷”到“熱”,一般都需要較長時間,購房者不必擔心政策變化太快。以武漢和濟寧為例,二者在2022年三季度均出現(xiàn)了“冷”的情況,而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度,“冷”“熱”交替的時間分別長達27個季度和22個季度。
其次是時效性?!坝^察歷史數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn),如果一個城市的房價達到‘冷’或‘熱’的標準,往往意味著它的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨勢性下跌或上漲的苗頭,以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限,或者必須退出支持政策的條件,這是有前瞻性和時效性的?!鄙鲜鋈耸糠治龇Q。
以太原為例,該市房價在2015年10月達到“熱”的標準后出現(xiàn)持續(xù)上漲,一直持續(xù)到2020年;2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后,又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市也都符合上述規(guī)律。
再次是可預期性。據(jù)記者了解,去年9月出臺的階段性調(diào)整政策,帶有一定試點性質(zhì),執(zhí)行期限只有3個月,但動態(tài)機制是一套長期有效、機制明確的政策機制,是根據(jù)去年四季度的試點情況而建立。根據(jù)這套機制,社會公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場情況,計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍,從而形成較為明確的預期,并據(jù)此決定自己的購房行為。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,4月70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有62個和36個,比上月分別減少2個和21個;同比上漲城市分別有22個和9個,比上月分別增加4個和1個。其中,3月~4月環(huán)比、同比均上漲的有18城,包括遵義、長沙、銀川、徐州、西安、烏魯木齊、上海、三亞、青島、寧波、南京、南昌、濟南、合肥、杭州、???、成都、北京;環(huán)比、同比均下滑的城市有2個,分別為大連和泉州。
“總體看,新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制具有良好的‘穩(wěn)定性’、‘時效性’和‘可預期性’,能夠有效引導市場預期,切實支持剛性住房需求,是一項既利當前、又管長遠的政策機制。”上述業(yè)內(nèi)人士指出,下階段,關(guān)鍵是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,貫徹落實好動態(tài)調(diào)整機制,更好地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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