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　　租房過(guò)程中，合同到期后不續(xù)租，退租是不可避免的環(huán)節(jié)。租客退租后，若租客的物品未清空，房東能索要房租嗎？近日，北京市東城區(qū)人民法院審理的一起房屋租賃合同糾紛案件中，房屋到期租客搬離后，租客有部分物品未清空，法院判決租客支付合理期限內(nèi)的占有使用費(fèi)，同時(shí)，因房東未履行及時(shí)收回房屋、避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，房東索要其余部分的租金未獲支持。

　　【案情回放】

　　租房期滿承租人搬離卻未騰空房屋

　　洪某與李某于2017年5月24日簽訂房屋租賃合同，約定李某承租洪某出租的一套房屋，房屋租賃期限為2017年6月1日至2022年5月31日，約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月6000元，每一個(gè)租賃年度結(jié)束后，新的租賃年度房租每月增加200元，以此類推直至合同期滿。同時(shí)合同中約定了押金為首月房租6000元，并約定押金可在合同到期或解除后，抵扣應(yīng)由李某承擔(dān)的租金、違約金等費(fèi)用后，剩余部分如數(shù)返還。合同期限屆滿后，雙方通過(guò)微信溝通續(xù)租一年，租金標(biāo)準(zhǔn)為6600元，后又續(xù)租一個(gè)月，租賃期限至2023年6月30日。

　　2023年6月底，李某向洪某提出解除合同并退還押金，洪某同意解除合同。6月25日，李某從租賃房屋內(nèi)搬離，但洪某收房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)仍遺留李某部分物品未搬出，因此洪某不同意退還押金。在此情形下，李某拒絕交還房屋鑰匙。6月30日，洪某將房屋換鎖，安裝監(jiān)控。后洪某曾聯(lián)系李某清空屋內(nèi)物品，李某未予回復(fù)。

　　洪某認(rèn)為，李某在租賃期滿后，在房屋內(nèi)遺留物品且未及時(shí)清空，造成房屋無(wú)法正常使用，給自己造成了損失，起訴至法院要求李某支付2023年7月1日至2023年11月7日期間的租金34000元（按照每月8000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格主張），同時(shí)要求李某歸還剩余鑰匙并清理房屋內(nèi)遺留物品。

　　被告李某則表示，其于2023年6月25日就搬離租賃房屋，并口頭告知洪某已將房屋騰空，同時(shí)也將部分鑰匙交還至中介處，因此雙方的租賃關(guān)系已于2023年6月25日解除。關(guān)于房屋鑰匙交還問(wèn)題，李某表示，自己2023年6月25日將常用的木門大門鑰匙交至中介，防盜門平時(shí)不使用，遂忘記歸還，臥室房門一直未鎖，因此其余鑰匙未歸還。另李某表示因雙方當(dāng)時(shí)關(guān)系較好，知道洪某需再次出租房屋，故其搬走時(shí)曾告知洪某房屋中遺留物品歸洪某自行處理。李某認(rèn)為，自6月25日洪某將房屋鑰匙更換安裝監(jiān)控后，自己從未進(jìn)入該房屋，更未使用該房屋，因此不同意向洪某支付該期間使用費(fèi)。

　　訴訟過(guò)程中，洪某提交的涉案房屋照片若干，可以證明涉案房屋內(nèi)留存李某的一張上下鋪床、若干柜子等。雙方于2023年11月7日至涉案房屋處，李某將涉案房屋其余鑰匙歸還洪某，并將房屋內(nèi)的物品清出。

　　【法院審理】

　　房東不得因“未騰空”無(wú)限期索要房租

　　東城法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于合同解除時(shí)間，李某于2023年6月25日搬離涉案房屋，并根據(jù)洪某要求已將涉案房屋木門鑰匙交到房產(chǎn)中介處，因此，洪某已于2023年6月25日實(shí)際控制涉案房屋，涉案租賃合同于該日解除。

　　關(guān)于洪某主張的2023年6月26日至 2023年11月7日期間的房租。法院認(rèn)為，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?？紤]到涉案房屋內(nèi)有李某未清空的部分物品，洪某曾要求李某清空物品而李某未提交證據(jù)證明其已告知洪某放棄房屋內(nèi)物品，李某應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)。同時(shí)洪某作為出租方具有及時(shí)收房、避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，其不得以屋內(nèi)有承租人的物品為由無(wú)限期主張房屋占有使用費(fèi)。因此法院酌情判決李某支付洪某2023年6月26日至 2023年6月30日期間的占有使用費(fèi)1100元，同時(shí)，駁回洪某其他訴訟請(qǐng)求。鑒于李某此前的押金洪某未退還，洪某應(yīng)將扣除1100元占有使用費(fèi)后的剩余押金退還至李某。

　　一審宣判后，洪某不服判決，提起上訴，二審維持原判。該案現(xiàn)已生效。

　　【法官說(shuō)法】

　　租房合同應(yīng)約定遺留物品處理?xiàng)l款

　　本案審理法官分析，根據(jù)《民法典》第591條的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。本案中，出租人洪某在承租人李某實(shí)際搬離房屋、合同解除后，雖然李某仍有部分物品遺留，但洪某未及時(shí)收房、避免損失擴(kuò)大，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

　　法官建議，出租人和承租人在簽訂租賃合同條款時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量考慮到房屋交付以及遺留物品處理?xiàng)l款，事先在合同中明確約定屋內(nèi)遺留物品可由出租方自行處理等，避免產(chǎn)生糾紛。

　　法官提示房屋出租人，如雙方?jīng)]有明確約定，根據(jù)上述法律規(guī)定，違約方的行為導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生，出租人即應(yīng)采取減損措施?？稍谔幹贸凶馊素?cái)物時(shí)，及時(shí)通知承租人并給予承租人清空物品的合理期限。

　　法官也提醒，租客作為承租人，在租賃期限屆滿時(shí)，應(yīng)及時(shí)履行相關(guān)義務(wù)，如騰退房屋、清空物品等，確保不影響房屋的正常使用或再次出租，避免因履行義務(wù)不當(dāng)給出租方造成損失。

　　文/張慧蓉 ?楊晨暉 （北京市東城區(qū)人民法院）