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　　□ 法治日報記者? 梁平妮

　　□ 法治日報通訊員 李晨爍

　　賈某有一處房子需要出租，于是找到某中介公司，向其出具《房屋委托代理書》后，雙方簽訂了《房屋出租委托合同》。合同約定，賈某全權委托該中介公司獨家代理房屋出租事項，中介公司每月向其支付租金1800元，按季度支付。隨后，中介公司與孫女士簽訂了《房屋租賃合同》，約定將賈某的房屋租賃給孫女士，租期一年，押金1800元，租金為1100元/月，孫女士支付了房租加押金共15000元后入住。

　　然而，中介公司并未按照約定向賈某支付租金，且已無法取得聯(lián)系。賈某找到承租人孫女士協(xié)商租賃事宜未果，便拿走了房屋的水電卡，孫女士被迫搬離案涉房屋。隨后，孫女士向山東省濟南市槐蔭區(qū)人民法院提起訴訟，要求中介公司和賈某退還房租和押金共15000元，并要求解除其與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》。

　　法院認為，賈某與中介公司簽訂的是《房屋出租委托合同》，中介公司與孫女士簽訂的是《房屋租賃合同》，兩種合同性質(zhì)是不同的。從中介公司與賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的內(nèi)容可以看出，中介公司作為受托人須向作為委托人的賈某支付租金，可見中介公司的合同目的是通過支付租金，獲得案涉房屋使用權及收益權，不同于有償?shù)奈泻贤惺芡腥双@取報酬的目的。賈某與中介公司之間的合同關系名為委托合同，實則是房屋租賃合同。

　　孫女士與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履行義務。中介公司作為案涉房屋的承租人，其與孫女士所簽租賃合同系轉(zhuǎn)租合同，孫女士系次承租人，中介公司系該份合同的相對人，因此孫女士與中介公司之間的租賃合同并不約束賈某，賈某不承擔退還責任。中介公司作為承租人，應在租賃期限內(nèi)保證次承租人孫女士對案涉房屋的正常使用?，F(xiàn)因中介公司未按約向出租人賈某支付租金，且在收取案涉房屋租金和押金后失聯(lián)，未履行合同義務，導致孫女士不能繼續(xù)使用案涉房屋并被迫搬離，中介公司應當返還孫女士已交納的租金和押金。孫女士租賃房屋的目的不能實現(xiàn)，其也無法通知中介公司解除合同，故孫女士搬離并向賈某交付涉案房屋之時，應視為其與中介公司的租賃合同關系解除。

　　最終，槐蔭法院依法判決孫女士與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》解除，中介公司退還房租及押金共15000元，孫女士要求賈某對退還房租及押金承擔共同責任的訴訟請求，法院不予支持。

　　轉(zhuǎn)租房屋租客維權應先明確違約方

　　槐蔭法院行政（綜合）審判庭副庭長李巧英表示，租賃合同是指房東將房屋出租給中介公司，由中介公司支付租金的合同；委托合同是指房東與中介公司約定，將房屋委托給公司出租，房東支付一定報酬，公司在委托權限內(nèi)代為行使出租權利的合同。民法典規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。委托合同包括有償?shù)奈泻贤蜔o償?shù)奈泻贤?。有償?shù)奈泻贤校芡腥四康氖峭ㄟ^完成受托事務獲取報酬。

　　本案中，中介公司雖向?qū)O女士出示了《房屋委托代理書》，表明其具有代理房東賈某將案涉房屋出租事宜的權利，但從其與賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的內(nèi)容可以看出，賈某與中介公司之間的合同關系實則是房屋租賃合同。

　　當下，中介委托服務作為房屋租賃中新興的一種經(jīng)營模式，指的是中介公司與房東簽訂《房屋出租委托合同》，取得房屋使用權后，再以本公司的名義與租客簽訂《房屋租賃合同》，自行向租客收取房租。這種情況下，一旦中介公司違約，房東往往會驅(qū)趕已經(jīng)向租賃中介公司交納過房租的租客，導致租客被迫搬離，由此引發(fā)糾紛。在這類糾紛中，中介公司、房東和租客之間往往會因為誰是違約方而產(chǎn)生糾紛。

　　一般來說，房東和中介之間的關系分為委托代理關系和房屋租賃關系兩種。在委托代理關系的情況下，中介與租客簽訂的房屋租賃合同可以視為房東與租客直接簽訂的房屋租賃合同，租客可以根據(jù)合同的內(nèi)容直接向房東主張權利，要求房東履行合同義務；在房屋租賃關系的情況下，中介與租客再次簽訂房屋租賃合同，此次的合同只能約束中介與租客，租客不能直接向房東主張權利，如果發(fā)生糾紛，租客只能要求中介公司承擔責任。

　　法官提醒，房東出租房屋時需要選擇證照齊全、信譽好的房屋托管公司，租客租賃房屋也要核查中介公司租賃宣傳信息是否屬實；房東切記不能盲目貪圖高租價，租客不輕信明顯低于市場價格的出租房，應避免一次性支付較大額度的租金，同時應向租賃合同約定的企業(yè)賬戶打款，謹慎向業(yè)務員個人支付，以保障自身資金安全。此外，房東與租客之間要簽訂規(guī)范的房屋租賃合同，不能輕信口頭承諾，應明確約定雙方權利義務。