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自2017年起，成都簡陽天成國際社區(qū)D3區(qū)花半里小區(qū)的8位業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒繳物業(yè)費(fèi)共計(jì)3萬余元。物業(yè)公司多次催繳無果，將業(yè)主告上了法庭。

　　近日，四川省簡陽市人民法院對(duì)此案作出了判決，法官通過走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)確實(shí)存在環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備等方面的問題，物業(yè)服務(wù)與合同中承諾的服務(wù)質(zhì)量存在明顯差距。因此，法院判決酌減業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，酌減比例為20%。

　　物業(yè)起訴 要求業(yè)主繳清服務(wù)費(fèi)及滯納金

　　據(jù)悉，2016年至今，該涉案小區(qū)一直未成立業(yè)委會(huì)，該小區(qū)的開發(fā)商委托原告為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，雙方先后連續(xù)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同到2024年8月30日期滿。

　　物業(yè)公司稱，按照業(yè)主所簽的商品房買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)按季度繳納每平方米每月1.5元的物業(yè)費(fèi)，逾期未繳應(yīng)補(bǔ)繳千分之五的滯納金。

　　自2017年起，先后有8位業(yè)主開始停止繳納物業(yè)費(fèi)，共計(jì)拖欠約3萬余元。物業(yè)公司稱曾多次催繳，但業(yè)主一直拒絕繳納。據(jù)此，物業(yè)公司訴至簡陽市人民法院，要求這些業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)以及滯納金。

　　業(yè)主稱物業(yè)不作為 “把問題整改好才繳物業(yè)費(fèi)”

　　8位業(yè)主對(duì)未繳納物業(yè)費(fèi)事實(shí)沒有異議，但辯稱，該物業(yè)服務(wù)履職不到位，整個(gè)小區(qū)環(huán)境維護(hù)差、綠化不符合約定、共同區(qū)域電燈損壞、樓頂存在滲水浸水等問題，十分影響居住體驗(yàn)。

　　此外，他們認(rèn)為小區(qū)還存在地下車庫停車位承重梁鉆孔拉鋼筋、部分消防栓無消防帶、滅火器過期等安全問題，物業(yè)公司怠于履行職責(zé)，日常疏于管理，已經(jīng)構(gòu)成違約。

　　因此，被告等人主張，物業(yè)公司什么時(shí)候把問題整改好，什么時(shí)候才繳物業(yè)費(fèi)。另外他們表示，物業(yè)服務(wù)不值每平方米每月1.5元，應(yīng)當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。

　　法官走訪發(fā)現(xiàn)確存問題 應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)酌情下調(diào)

　　為查清事實(shí)，法官走訪了涉案小區(qū)。根據(jù)當(dāng)事人的陳述、被告提交的照片、法院現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查拍攝的照片，反映出物業(yè)管理服務(wù)仍然存在較多瑕疵，如部分消防栓沒有消防帶、樓道電燈壞了未更換、地下車庫空置車位上方橫梁私拉亂搭鋼筋現(xiàn)象普遍、地下車庫上方爆管未處理致地面積水等。綠化方面，在法院調(diào)查取證時(shí)多處可見臨時(shí)扦插的無根枝條，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)種上的一些植物在取證次日即被移走。

　　該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同中，有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的約定共有七項(xiàng)，包括保持房屋整體外觀整潔、共用部位無違章私搭亂建現(xiàn)象、綠化整齊美觀、消防設(shè)施設(shè)備完好有效等。因此，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)與合同中承諾的服務(wù)質(zhì)量有明顯差距。

　　法官認(rèn)為，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有整體性、持續(xù)性的特點(diǎn)，業(yè)主接受了物業(yè)公司的服務(wù)，因而不能因服務(wù)存在瑕疵而拒繳物業(yè)費(fèi)?？紤]到在2021年，法院曾對(duì)該小區(qū)部分問題作出生效判決，但該物業(yè)公司并未著手改善，因此，本次判決中法院酌減2021年之后業(yè)主欠下的物業(yè)費(fèi)數(shù)額，酌減比例為20%，不影響后續(xù)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于2021年之前欠下的物業(yè)費(fèi)，仍然維持每平方米每月1.5元。

　　物業(yè)服務(wù)與業(yè)主期待常有落差 矛盾如何解決？

　　那么，如果物業(yè)確實(shí)做得不好，業(yè)主可以不繳或少繳物業(yè)費(fèi)嗎？簡陽市人民法院速裁法官薛穎表示，合同雙方需履行合同規(guī)定義務(wù)，以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，而不采取有效救濟(jì)途徑，可能會(huì)讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越來越差，使小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

　　他建議，該小區(qū)業(yè)主可以成立業(yè)主委員會(huì)來維護(hù)其合法權(quán)益，也可選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式提供服務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)過程中存在重大瑕疵，如安全保障明顯不到位，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利被侵害的，可要求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)損害等賠償責(zé)任。

　　針對(duì)本案中法院下調(diào)應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)20%的判決，薛穎表示，具體如何衡量，法律沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，法官會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)瑕疵的情況來綜合判斷。

　　當(dāng)前，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾普遍存在，且涉及面廣、化解難度大。為進(jìn)一步讓雙方明確權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)相互的理解，在該案審理當(dāng)天，簡陽法院邀請(qǐng)了簡陽市物業(yè)公司行政主管部門及全市共14家物業(yè)公司旁聽了庭審。在薛穎看來，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同是一個(gè)商事行為，本質(zhì)上是你情我愿，然而物業(yè)公司不佳的服務(wù)有時(shí)確實(shí)損害了業(yè)主的權(quán)益?！按税篙^有示范意義的一點(diǎn)在于，不能單純讓物業(yè)公司認(rèn)為法院是它們催收的 ‘工具’，相反，公正的判決會(huì)督促物業(yè)公司切切實(shí)實(shí)提升服務(wù)水平”。