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    　近日，北京、上海、廣州和深圳等一線城市房貸利率下調，引發(fā)關注。此前全國已有100多個城市的銀行自主下調房貸利率，“房貸降了”成為共性現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房貸利率下調，是為了降低居民負債成本、支持合理住房需求、拉動消費需求，進而穩(wěn)定經(jīng)濟增長、保障改善民生。各地要堅持“房住不炒”定位，從自身實際出發(fā)，持續(xù)完善差異化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，共同促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　定價機制如何運轉

　　本輪房貸利率下調與貸款市場報價利率（LPR）關系密切。

　　一方面，目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，前者因后者變動。另一方面，房貸利率有三層定價機制，每一層的變動都可能引發(fā)具體利率變動。“個人住房貸款利率、首付比例的確定，采用全國、城市、銀行三層定價機制。”人民銀行相關負責人近期表示。

　　定價機制如何運轉？首先，監(jiān)管部門在全國層面給出一個“底”。此前，首套房、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個基點；5月15日監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布通知，首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個基點，二套房暫時不變。其次，各城市秉承因城施策原則，決定在全國“底”的基礎上加多少個基點或不加，作為該城市的“底”；最后，各銀行結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況等因素，自主決定在該城市“底”的基礎上加多少個基點或不加。

　　由此可見，本輪房貸利率下調的主要原因有二：其一，5年期以上LPR下調，房貸利率跟隨下降。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%?！氨敬蜭PR報價首次只下調了5年期以上品種，這種結構性‘降息’將對穩(wěn)定信貸總量、提振中長期信貸需求產(chǎn)生積極作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬說。其二，各城市、各銀行根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在不突破全國利率下限的基礎上，將此前較大幅度的加點適度回調，部分城市的回調幅度超過100個基點。

　　一二三線城市各異

　　盡管房貸利率普遍下調，但一二三線城市的下調主因、下調幅度卻有較大差異，需要因城而異具體分析。

　　觀察北京、上海、廣州和深圳等一線城市，房貸利率下調的主因是5年期以上LPR下降，原有的加點幅度未發(fā)生明顯改變。其中，北京地區(qū)首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下調15個基點，與5年期以上LPR下降幅度一致；上海地區(qū)部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房貸利率由5.65%降至5.5%；廣州、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%，不同銀行有所差別。

　　為何一線城市房貸利率未大幅下降？這與房地產(chǎn)市場供需有關。最新數(shù)據(jù)顯示，不論環(huán)比還是同比，4月份一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格均上漲?！皬沫h(huán)比看，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅與上月相同?！眹医y(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶說，從同比看，新建商品住宅、二手住宅銷售價格分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個百分點。

　　反觀二三線城市，其住房需求近期有所減弱，主要原因有兩方面。一是受新冠肺炎疫情持續(xù)影響，許多市場主體十分困難、居民預期收入下降，市場需求減弱；二是此前部分二線城市執(zhí)行的首套房利率較高，有些甚至超過6%，一定程度上影響了購房者需求。為此，近期部分二三線城市在遵守全國利率下限的基礎上，大幅調降了當?shù)氐姆抠J利率。貝殼研究院日前發(fā)布的報告顯示，與2021年高點相比，鄭州、無錫、綿陽、眉山、新鄉(xiāng)等地首套房主流貸款利率下調幅度普遍超過150個基點。

　　支持合理住房需求

　　4月底召開的中共中央政治局會議指出，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。日前召開的穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會指出，要穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　當前，降低居民的負債成本十分必要。“對于存量住房貸款而言，5年期以上LPR下降會降低房貸成本，這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期、促進房地產(chǎn)銷售，同時，負債成本的降低也有助于促進居民的消費需求增長?！睖乇蛘f。

　　“預計多數(shù)銀行將顯著下調房貸利率，更好地滿足居民的購房消費需求?！睆偷┐髮W金融研究院兼職研究員董希淼認為，在經(jīng)濟下行壓力較大、有效信貸需求不足的情況下，房貸很可能重新成為各家銀行的優(yōu)質信貸資產(chǎn)，這將加劇房貸市場的競爭。

　　值得注意的是，更好地滿足購房者合理住房需求，必須圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，因城施策落實差異化住房信貸政策。“對于住宅去庫存周期較長的城市，政策調整的力度和步伐可適度加大?！倍ｍ当硎?，對于購房消費需求相對充足、房價有上漲預期的城市，政策調整的方向、目標要放在“維護房地產(chǎn)市場良性循環(huán)”上，進一步降低居民住房消費負擔，牢牢守住“房住不炒”定位。