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　　日前，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。

　　這是繼上周中央經(jīng)濟工作會議提出要解決好大城市住房突出問題、高度重視保障性租賃住房建設(shè)后，住建部再一次針對租賃住房市場提出表態(tài)。專家表示，在高房價背景下，租賃住房成為解決大城市住房問題突出的有效思路，有望成為明年住房工作的重心。

　　租賃住房或成重點

　　中國證券報記者注意到，中央經(jīng)濟工作會議提出要解決好大城市住房突出問題，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

　　“十四五”規(guī)劃建議提出，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

　　“新市民為城市發(fā)展提供了紅利，但他們進入城市面臨的首要問題是住房，解決住房問題的途徑有買房和租房。在高房價的背景下，租賃住房是大多數(shù)新市民的第一落腳處，而租賃住房又存在很多新老問題。因此，解決租賃住房問題已變得十分迫切，會是明年住房工作的重心。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴中國證券報記者。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂表示，隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量的市民和年輕人進入大城市，為城市發(fā)展提供了巨大的紅利，但市場化租賃住房和政府提供的公租房難以滿足市場需求。從2019年底開始在沈陽、南京、蘇州、杭州、合肥等13個城市開展的完善住房保障體系試點工作，重點便是大力發(fā)展政策性租賃住房。因此，預(yù)計下一步租賃住房賦權(quán)將進一步加快，集租房有望成為未來租賃社區(qū)新形態(tài)。

　　中央經(jīng)濟工作會議還提出，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

　　“未來集體土地建設(shè)租賃住房試點城市有望進一步擴充，包括盤活閑置用地。該措施對短期內(nèi)沒辦法買得起房的人群將起到過渡作用，有效緩解住房問題，保障民生的意義重大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴記者。

　　頭部房企加大布局

　　值得一提的是，近年來不少房企通過長租公寓入局租賃住房市場。

　　中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。從2019年開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)增長情況較好，萬科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長租公寓新增規(guī)模比例近6成。

　　以萬科A為例，公司目前已在33個城市累計開業(yè)泊寓12.73萬間，上半年新開業(yè)1.89萬間。已開業(yè)項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入10.5億元。

　　2019年，中駿集團控股明確了以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以新零售購物中心和長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，主推中高端長租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中報披露期，F(xiàn)UNLIVE方隅已布局15座城市，管理規(guī)模20000間。

　　龍湖集團2020年中報提及，公司長租公寓品牌冠寓已累計開業(yè)約7.9萬間。冠寓作為公司發(fā)展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營。公司表示，未來該部分業(yè)務(wù)將為公司投資物業(yè)租金增長奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　雖然已有一定比例房企布局長租公寓業(yè)務(wù)，但整體來看，各家布局規(guī)模較小，該業(yè)務(wù)營收占總營收的比重也較低。

　　同時，不少房企通過發(fā)行住房租賃專項公司債發(fā)展該業(yè)務(wù)。佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司2020年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券日前獲通過，擬發(fā)行金額30億元。龍光控股25億元住房租賃專項公司債券日前在深交所提交注冊。

　　“目前來看，公司方面做的租賃住房更具有長租房性質(zhì)，但仍然存在由于沒有合適的盈利模式，出現(xiàn)了市場壟斷導致高租價，以及資本野蠻擴張帶來金融風險及公司‘暴雷’等現(xiàn)象?！蹦啭i飛表示。（張軍）