在二手房交易過程中,無論是買主還是房主很多時候都會尋求中介的幫助。最近一段時間,市民崔女士很是煩惱,因為房子售賣的事情出現(xiàn)變故,她與房地產(chǎn)中介簽訂的合同無法履行,中介告知她需賠付房款10%的違約金,也就是2.78萬元。
房東委屈房屋因故未售卻要賠償違約金
1月18日,記者來到位于東河區(qū)的崔女士家,她向記者介紹,這套房子屬于析產(chǎn)房(析產(chǎn)又稱為財產(chǎn)分析,是指財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式,根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn),將共同的財產(chǎn)予以分割,使其分屬各共有人所有。房屋析產(chǎn)一般發(fā)生于離婚、分家、繼承和共同買房等民事關(guān)系上)。
據(jù)崔女士介紹,這套房子原本是崔女士公公購買并留下的房產(chǎn),去年她與丈夫離婚后,根據(jù)離婚協(xié)議,這套房產(chǎn)過戶到崔女士的名下。2020年11月,崔女士找到了東河區(qū)一家房產(chǎn)中介,想要把名下的房子賣掉。當(dāng)年11月7日,崔女士與優(yōu)居地產(chǎn)包頭勝威店(以下簡稱優(yōu)居)簽訂了“房屋(裝修)銷售委托合同”,寫明雙方商定崔女士委托優(yōu)居準(zhǔn)入的裝修公司對該房屋進行全面精裝修并出售,且約定崔女士到手房款總計27.8萬元,優(yōu)居方面承諾在2021年6月30日前付清全部房款。且合同中寫明,如崔女士單方面違約需支付房屋委托價的10%。
據(jù)崔女士介紹,她家房屋裝修老舊,房產(chǎn)中介表示會將房屋裝修之后再出售,這樣售價可觀,但無論售價如何,崔女士能夠拿到手的就是27.8萬元。變故出現(xiàn)在簽訂合同的幾天后。“在得知我將房子委托中介出售的消息之后,我前夫和他的弟弟都表示極力反對,他們說房子是祖產(chǎn),我不可以擅自將其出售?!贝夼空f,考慮到種種因素,她不敢將房子出售,同時想解除與優(yōu)居的合同關(guān)系,她說,此后幾天她口頭告知優(yōu)居勝威店的法人張女士,表示無法售賣這套房產(chǎn)。
崔女士說,離婚后她自己獨自撫養(yǎng)孩子,經(jīng)濟條件拮據(jù),而賣房一事她沒想到遭到前夫一家人的反對?!百u不成房子,我也不是故意要毀約,當(dāng)與優(yōu)居勝威店的負(fù)責(zé)人談起能否解約時,對方說按照合同規(guī)則,是我單方面違約,合同如解約我就要支付2.78萬元的違約金?!贝夼空f,對于無法賣房一事她也很無奈,但這件事并沒有給優(yōu)居帶來損失,房屋還沒有開始裝修,并且她提前告知了對方事情的緣由。
“2萬多的費用對于我來說不是個小數(shù)目,我曾與優(yōu)居多次協(xié)商,希望能夠降低違約金金額,但對方表示我是合同違約,如果不賣房子,就要將我告到法院。”崔女士表示,這個費用她實在承擔(dān)不起,希望優(yōu)居方面能夠理解這一特殊情況。
中介無奈為生意正常運行要求依法履約
當(dāng)日,記者來到優(yōu)居地產(chǎn)包頭勝威店,由于簽訂合同時,優(yōu)居另一門店負(fù)責(zé)人王先生也參與其中,他向記者介紹說:“當(dāng)時與崔女士簽訂合同的時候,崔女士手里的房本和離婚證都經(jīng)過了仔細(xì)查看,房產(chǎn)當(dāng)時沒有任何糾紛和問題,是在雙方自愿的情況下簽訂的合同?!?/p>
優(yōu)居勝威店法人張女士向記者介紹,去年11月7日與崔女士簽訂合同后,公司準(zhǔn)備進行下一步的裝修房屋計劃,在此后長達(dá)一個多月的時間里,她曾多次發(fā)信息給崔女士,催促其整理屋內(nèi)的東西并搬走。張女士說:“崔女士要么不回消息,要么就一直找理由拖延時間,但對于其家里有糾紛一事卻未提及?!眱?yōu)居方面告訴記者,在與崔女士進行溝通期間,前期崔女士不回復(fù)信息也不接電話,在此期間,優(yōu)居發(fā)現(xiàn)崔女士與另一家房產(chǎn)中介門店的銷售人員進行接觸,并且對方開出的價格高出7000元,優(yōu)居方面認(rèn)為崔女士是惡意毀約,想要將房子交給其他門店售賣。對此崔女士予以否認(rèn),表示確實詢問過其他門店的價格,但自己已經(jīng)簽訂了合同就不會毀約,確實是因為前夫家中反對才想中止房產(chǎn)交易。
崔女士表達(dá)了她的難處,但優(yōu)居方面也說出了他們的無奈,盡管崔女士未對門店造成經(jīng)濟損失,但她合同違約,就要承擔(dān)起一個行為能力人該承擔(dān)的責(zé)任?!敖?jīng)常會有客戶單方面毀約,比如在簽訂合同之后發(fā)現(xiàn)有人出了更高的價格便立即毀約,也有客戶突然不想售賣房子而解約。我們是干這項工作的,以這項工作為生,總是遇到這樣的客戶,生意便無法正常進行。”優(yōu)居王先生告訴記者,去年有四五個客戶單方面無故違約,對此他只能起訴到法院維護自己的合法權(quán)益。
在雙方協(xié)商過程中,優(yōu)居方面表示:“崔女士可交2.78萬元違約金給優(yōu)居公司保管,待崔女士處理完家庭糾紛,優(yōu)居將房屋順利售賣后,這筆款項將完整退還給崔女士,到時房屋的出售價格將隨市場行情變化而定,如果行情漲了,優(yōu)居公司將相應(yīng)地增加崔女士房屋的出售價格,相反,則降低價格。崔女士如執(zhí)意解約,我們將通過起訴至法院進行解決?!睖贤ㄖ校私獾酱夼康睦щy后,優(yōu)居方面表示崔女士可以交付2萬元的違約金,目前雙方針對違約金一事正在進一步協(xié)商中。
律師說法
違約金額度可由法院參照實際損失界定
就此事,內(nèi)蒙古孚本律師事務(wù)所董一然律師表示,根據(jù)《民法典》第119條的規(guī)定,依法成立的合同,對當(dāng)事人雙方是具有法律約束力的。
董一然表示,如果崔女士跟房地產(chǎn)中介公司簽訂的合同不違反法律強制性規(guī)定,就應(yīng)當(dāng)是有效的,那么雙方就應(yīng)該誠信地去履行合同,在履行過程中,任何一方不得無故解除合同,如果因為解除合同給對方造成損失,應(yīng)當(dāng)按照對守約方所造成的實際損失進行賠償,如果雙方對違約金有明確約定的就從其約定;對違約金沒有約定的,可按照實際損失來計算。但如果雙方約定的違約金過高,人民法院可以判決減少違約金或者將損失的賠償金額降到合理范圍。
本案中,房產(chǎn)中介公司可以要求崔女士支付違約金,但人民法院需要參照實際損失來界定損失是否約定過高。
對于此類糾紛,董一然建議,簽訂合同的時候雙方一定要謹(jǐn)慎,要明確合同會帶來相應(yīng)的法律后果和約束力。在簽訂合同之后,一定要誠信地去履行合同,不要隨意違約,給自己和對方造成損失與麻煩。(記者 宋美慧 實習(xí)生 郝巧寧)
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